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房地产

几乎每个人在生活中都会与房地产法律产生交集。无论您是租赁房屋、欲在塞尔维亚出售 房屋或购买房地产(公寓,房屋,地块等)、缔结建筑工程合同或获得建筑许可证,上述 所有内容都代表了与房地产有关广泛的法律领域。这些领域理论上包括了财产法,合同法 和其他法律分支。一个在塞尔维亚的房地产律师可以在上述所有这些情况下向您提供帮助 。

随着外国直接投资流入的增加和GDP的逐年增长,房地产市场和建筑业已经成为非常有吸 引力的投资。Pekić 律师事务所为买家、卖家、投资者以及承包商和分包商提供广泛的法 律服务。全面的法律服务包括起草建筑合同、买卖合同,解决地籍地块上未解决的法律问 题,以及在与建筑许可、检查和公共土地登记——房地产地籍有关的行政诉讼中代理诉讼。

在许多情况下,最常见的情形是购买或出售房地产、签订买卖协议、并由房地产所在地区的 主管公证处认证。考虑到房地产金额通常较大,出售房地产的时刻对当事双方非常重要。 房地产业务通常是一笔相当大的资金,双方都想确保他们没有遭遇欺诈行为。

当涉及到在塞尔维亚签订房地产买卖合同时,合同各方都想知道如何保护自己的权利。

塞尔维亚房地产出售

在塞尔维亚签订房地产买卖合同时,合同各方都想知道如何保护自己的权利。
您可以保护下列权益:

  • 在买房支付全部购房款之前,卖方保留在房地产地籍中更改该登记产权的权利。
  • 在买房事先支付价款的情况下,卖方可将所有权(使用权)转让给买方。
  • 其他取决于案件和合同各方具体情况的利益。

房地产律师所收取的费用、公证费用、产权转让税、在房地产地籍中登记产权的费用和其 他潜在可能发生的费用。但以书面形式约定这种常见形式,即由买方承担所有的上述费用 仍然重要,因为不成文的东西不一定是默认执行的。因此,恰当的法律咨询可以为您节省 大量不必要的开支。

塞尔维亚房地产购买

如果您想在塞尔维亚购买房地产,那么需要事先对地籍中的拟购买房地产进行全面的法律 尽职调查,并对卖方进行核查。

在塞尔维亚,房地产尽职调查要求彻底检查房地产地籍中的现有条目。这意味着要检查卖 方是否真的是房地产的注册所有人,该房地产上是否有注册的抵押权,即抵押贷款、终身 用益权、合同的终身支持等。如房地产存在上述所有这些产权,那么该产权负担将使买方 不可能或几乎不可能使用所购买的房地产,事实上也会大大降低房地产的价值。律师可以 从房地产证书中查找并解读上述产权的存在情况以及数据,这意味着房地产律师的活动之 一是获得房地产公共登记处的摘录。

当投资者购买房地产时,非常重要的一点是在签署房地产购买协议之前,检查标的地块上 的建筑许可。根据当地法规,允许的建筑范围(层数和面积)决定了所购买地块的盈利能 力,因为投资者购买房地产是为了建设。

当谈到在塞尔维亚购买房地产,个别买家下意识地对同一公寓的双重销售的欺诈行为感到 恐惧,这是十年或更久以前发生的,在这种情况下,买家将房财两空。这就是为什么要聘 请塞尔维亚的房地产律师来检查投资者、房地产开发商或卖方的情况,以此保护自身权益 。

对卖方或投资者的这种尽职调查意味着对卖方作为一个公司--法律实体的资产流动性进行 核查。关于资产流动性的信息是公开的,即一个法律实体的银行账户是否因未偿债务而被 冻结。如果公司的银行账户被冻结,这对买方来说将是一个额外的风险,因为卖方(房地 产投资者)由于其未偿债务和被冻结的资产,将无法完成建设。同时,对卖方的尽职调查 应包括其他各方面的资料核查,以确定卖方的意图。

许多从投资者那里购买房地产的买方都面临一个问题--完成工程的最后期限。许多房地产 开发商没有履行他们的义务,没有按时完成施工。

对于从投资者那里购买新建筑的买方来说,规避上述风险的方法是在销售合同中实施违约 金,即规定卖方如延期完工,则有义务为按月向买方支付一定数额的资金。

非业内人士可能很难识别上述风险和救济之间的相关性,而房地产律师则很容易可以识别 风险,并提前介入预防。

塞尔维亚建筑许可证(获得建筑和其他房地产许可证)

房地产的一个重要部分是商业方面,其中包括房地产的投资--建筑公司、开发商和投资者 的活动。这个领域在塞尔维亚一直是有趣的活动 —— 特别是贝尔格莱德和诺维萨德,是适 合建筑公司开展业务的地区,同时也是需要房地产律师介入的领域。

建筑活动必然包括法律行动和法律程序。例如:

  1. 签订标的建筑物所附着土地的买卖合同。
  2. 提交申请要求颁发施工许可证,提起行政审批。
  3. 房地产建设本身意味着需与几个承包商和分包商合作,投资者与承包商、分包商签订 建设工程合同。与承包商和分包商的建设工程合同在与执行服务的最后期限有关的部分也 很重要。投资者通常向买方提供担保,保证在一定期限内完成该建设工程,而期限的实际 履行往往取决于承包商和分包商。因此,必须与他们商定实际的最后期限,并规定未能按 照该最后期限执行的违约金。
  4. 在购买建筑材料时,投资者会签订一份销售合同。由于建筑材料的价格不断上涨,投 资者必须在合同中确定价格,这样他才能进行准确的成本效益计算。
  5. 如果政府在检查中发现您的建筑有违规行为,房地产律师可以为您提供建议、对检查 机构的调查结果提出异议、代表您参加检查的听证会,起草对建筑检查决定的上诉书等。
  6. 建筑物开发完成后,需要获得使用许可证,在房地产地籍中登记建筑物等。
  7. 在建设过程中,投资者定期与未来房屋的买家签订房地产销售的预协议,当公寓建成 后,投资者签订房地产销售合同,完成销售。

许多类型的建筑都需要建筑许可证,不仅仅是建筑、房屋和其他设施的建设。人们经常问 到的问题是,修建围墙、在公寓内隔断墙壁、做不同的布局等是否需要建筑许可证。这个 问题的答案取决于具体案例的情况,但很多时候,设施内的小型工程也需要所谓的小型建 筑许可证。

所有这些都是法律行为。即使不是在贝尔格莱德或诺维萨德,塞尔维亚的房地产律师对每 个城市的每个建筑公司、投资者、承包商和分包商都是必要的。

塞尔维亚房地产中介(房地产买卖的中间商)

与房地产有关的最重要活动之一是房地产中介。《房地产经纪法》(The Law on Real Estate Brokerage)规定了从事房地产经纪活动的要求,即成为房地产中介。有时人们在 没有许可证的情况下进行这种活动,是不符合法律规定的。中介最大的问题是防止“规避 ”,即买方和卖方在没有通知中介的情况下签订买卖合同,以避免向中介支付佣金的情况 。此外,买家和卖家以及房地产经纪人拥有《房地产经纪法》规定的某些权利,而这些权 利的实现可以由Pekić律师事务所促成。

在塞尔维亚购买和出售房地产时的认证、税收和在地籍中的产 权登记

《房地产交易法》通常被称为《不动产交易法》或《房地产销售法》,规定了对每份房地 产买卖合同进行认证的义务,即规定了该协议的强制形式--认证文件,并且这种认证是由 房地产所在地区的公证处进行的。

签订房地产销售合同时需要注意的税种是产权转让税和资本利得税。除了某些罕见的例外 情况,产权转让税是针对每笔房地产交易而缴纳的,税率为2.5%,按所售房地产的合同价 格或市场价值计算。如果卖家拥有房地产的时间少于10年,就要缴纳资本利得税。持有超 过10年的资产没有长期资本利得税。如果卖方作为所有者的时间不足10年,卖方通过出售 实现资本收益,其形式是他获得房地产的价格与出售价格之间的差额,并有义务就该差额 支付15%的税款。在塞尔维亚出售房地产时,资本利得税经常被忽视,所以当买方和卖方 收到税务机关的决定时,他们会感到惊讶,因为没有人计算过这项义务,也没有商定谁来 承担这项税收。每年的房产税将成为买方的义务—买方成为纳税人,而卖方则停止支付这 一税款。公证处向税务局提交申请,这样买方和卖方就不必自己提交税务申请。

《房地产地籍登记程序法》,简称《房地产地籍登记法》,规定了在房地产地籍中登记产 权的程序及其相关事项。公证员有义务将他所证明的每一份销售合同提交给主管地籍局, 以便进行产权登记,这样买方就没有义务向地籍局提交申请。不动产地籍主管部门根据公 证处的请求采取行动,发布决定,在不动产地籍中以买方的名义登记所有权。

塞尔维亚房地产律师

本律师事务所在塞尔维亚最大的城市--贝尔格莱德和诺维萨德提供所有上述领域的法律服 务,但也在这些城市附近的城市和地方。

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