Kupoprodajni ugovor – ključne ugovorne odredbe

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Šta je kupoprodajni ugovor?

Ugovor o kupoprodaji predstavlja saglasnost između dve ugovorne strane da pravo svojine prenese sa prodavca na kupca, pri čemu je kupac u obavezi da isplati cenu koja je ugovorena. Najčešći kupoprodajni ugovori vezani su za prodaju nekretnina tj sačinjava se ugovor o kupoprodaji nepokretnosti; od kojih su u praksi najčešći: kupoprodajni ugovor za kuću, kupoprodajni ugovor za stan, kupoprodajni ugovor za plac i ugovor o kupoprodaji zemljišta. Kupoprodajni ugovor najčešće sastavlja advokat odnosno advokatska kancelarija.

Elementi kupoprodajnog ugovora

Elementi kupoprodajnog ugovora se mogu podeliti u dve kategorije: bitni i sporedni elementi. Bitni elemetni podrazumevaju one bez kojih bi ugovor o kupoprodaji bio ništav, tj. nastupila bi ništavost ugovora o kupoprodaji, a to su:

  1. Predmet kupoprodaje – ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kao predmet ugovora sadrži detaljno opisanu nepokretnost (stan, kuću, plac), pri čemu je od velike važnosti da se ista precizno opiše tj. da se navede koja vrsta nepokretnosti je u pitanju, broj katastarske parcele pod kojim je nepokretnost zavedena, mesto i adresa nepokretnosti, površina i druge informacije da se predmet kupoprodaje individualizuje itd.
  1. Kupoprodajna cena nepokretnosti – Ukoliko kupoprodajna cena nije navedena u ugovoru, posledica je ništavost ugovora o kupoprodaji uz određene izuzetke. Važno je napomenuti da se novčana sredstva, za iznose veće od 10.000 evra, moraju isplaćivati preko računa u banci, a ne u gotovini jer isplata iznosa većeg od 10.000 evra u gotovini predstavlja prekršaj.

Dodatak: Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, da bi se sproveo, mora da sadrži klauzulu po kojoj prodavac dozvoljava kupcu upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Ta odredba se naziva clausula intabulandi. Dakle, samo nepokretna imovina se upisuje u katastar nepokretnosti. Nadležna služba za katastar nepokretnosti upisuje kupca kao vlasnika nepokretnosti, kada joj se preda kupoprodajni ugovor za stan, kuću, plac ili drugu nepokretnost. Pravo svojine na nepokretnosti se stiče tek upisom u katastar, tj. kupac se upisuje kao nosilac prava svojine nad nepokretnosti. Do upisa u katastar, prodavac se smatra vlasnikom, bez obzira što postoji potpisan ugovor o kupoprodaji. Koristan savet za kupca je da pre predaje novca i potpisivanja ugovora o kupoprodaji proveri vlasništvo prodavca. Na sajtu katastra nepokretnosti je moguća provera vlasništva na predmetnoj nepokretnosti, jer se sva nepokretna imovina upisuje u katastar.

Pored najčešćeg oblika, što je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u privredi je uobičajen ugovor o kupoprodaji robe. U zavisnosti od toga šta se kupuje zavise i ugovorne odredbe koje su bitne za odnos između kupca i prodavca. U svakom slučaju, kupoprodajni ugovor služi da imovina prodavca pređe na kupca.

Pored navedenih ključnih odredbi bez kojih bi ugovor o kupoprodaji bio ništav, postoje i sporedni elementi kupoprodajnog ugovora u privredi i to sledeći:

  1. Rok, mesto i način predaja robe
  2. Rok, mesto i način plaćanja robe
  3. Troškovi isporuke
  4. Kvalitet i kvantitet
  5. Porezi, takse i drugi troškovi
  6. Dokumentacija
  7. Garancija
  8. Prelaz rizika
  9. Mogućnost raskida ugovora i posledice istog
  10. Sudska nadležnost

Ugovorom je korisno regulisati i ko će snositi troškove zaključenja i sprovođenja ugovora o kupoprodaji. To je na primer taksa javnog beležnika za overu ugovora, nagrada za sastavljanje ugovora koju naplaćuje advokat ili advokatska kancelarija, koja je sastavila tekst ugovora. Jedan od sporednih troškova je i eventualni porez na prenos apsolutnih prava, te eventualni porez na kapitalni dobitak, kao i taksu koju naplaćuje nadležna služba za katastar nepokretnosti za upis prava svojine.

Jedna od osnovnih obaveza prodavca je da predmet ugovora o kupoprodaji preda kupcu. Sama predaja zavisi od okolnosti da li je predmet ugovora o kupoprodaji pokretna stvar ili se radi o nepokretnosti. Pravo svojine na pokretnim stvarima se stiče predajom, a to se može izvršiti na dva načina:

  1. fizički (predajom predmeta ugovora iz “ruke u ruku”)
  2. simbolično (na primer predaja ključeva od automobila)

Kada je u pitanju ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zbog prirode predmeta kupoprodaje, ova „predaja“ se naziva stupanje u posed. Korisno je da kupoprodajni ugovor reguliše pitanje kada će kupac stupiti u posed nepokretnosti, tj. kada će početi da je koristi.

Evikcija je posebna odredba ugovora o kupoprodaji koja štiti kupca od bilo koje vrste tereta nad predmetom kupoprodajnog ugovora, pri čemu je prodavac dužan da isti ukloni o svom trošku i za to odgovara. Jednostavno rečeno, evikcija predstavlja odgovornost prodavca da nije predmet kupoprodaje, npr. stan, već prodao nekom drugom, da ga nije stavio pod hipoteku ili nešto slično.

Ništavost ugovora o kupoprodaji nekretnine podrazumeva da je ugovor protivan imperativnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima. Takav ugovor nema pravno dejstvo. Važno je napomenuti da ugovor o kupoprodaji može da bude apsolutno ili delimično ništav. Kod apsoulutno ništavih ugovora obe ugovorne strane dužne su da vrate jedna drugoj sve što su primile na osnovu ugovora. Delimična ništavost ne podrazumeva ništavost celokupnog ugovora, već samo određenih odredbi, koje nisu uslov postojanja ugovora.

Kupoprodajni ugovor može da se raskine tj. da prestane da postoji. Jedan od načina raskida jeste sporazumni raskid, kad obe ugovorne strane svojom slobodnom voljom odluče da odustanu od ugovora. Međutim, raskid ugovora može da bude i jednostran i to u slučajevima na primer kada jedna ugovorna strana ne izvrši neku svoju obavezu. Ugovorom se mogu propisati posebni uslovi za raskid ugovora, različiti u odnosu na zakonske uslove.

Jedna od korisnih odredbi ugovora je i koji sud ili druga institucija će rešiti eventualni budući spor. Kad je u pitanju ugovor o kupoprodaji zemljišta, stana i uopšte nepokretnosti nadležan je sud na čijem području se nepokretna imovina nalazi. Kad je u pitanju kupoprodajni ugovor za pokretne stvari, npr. kupoprodaju robe u privredi, korisno je ugovoriti instituciju koja će rešavati spor a koja nije sud. Najčešće je to trgovinska arbitraža, pa se eventualni budući spor rešava u arbitražnom postupku, koji je puno brži nego sudski postupak, a što je esencijalno u privredi.

Stranke često pokušavaju da pronađu primer ugovora o kupoprodaji nepokretnosti na internetu. Navedeno može biti štetno po interese ugovornih strana jer mnoge pomenute odredbe mogu ostati nerešene ili kupoprodajni ugovor može propisati puno nejasnih odredbi. Sastavljanje jednog ovako kompleksnog ugovora je najbolje prepustiti iskusnom advokatu, kako bi se izbegle nepotrebne greške koje bi možda dovele do ozbiljnih posledica.

Ovaj blog služi isključivo u infomativne svrhe, pa ne predstavlja pravnu pomoć, jer svaka situacija zahteva posvećenost konkretnim okolnostima pojedinačnog slučaja, koji može biti različit od drugih.

Pravni saveti, krojeni po vašoj meri, se pružaju neposredno, za šta se možete obratiti advokatskoj kancelariji Pekić na adresu: pekic@attorney.rs

Autor: advokat Stefan Pekić, advokatska kancelarija Pekić