Почти каждая конституция демократической страны, включая Конституцию Республики Сербия, гарантирует её гражданам право собственности на вещи (право на собственность) — за редкими исключениями, среди которых является экспроприация.
В этом тексте наши юристы по экспроприации объясняют, что такое экспроприация, как проводится процедура экспроприации в Сербии и как владельцы недвижимости могут получить справедливую компенсацию.
Закон об экспроприации
Закон об экспроприации — это основное постановление, регулирующее условия, процедуру и способы передачи недвижимости из частной собственности в государственную собственность. Этот закон подробно определяет, что такое экспроприация, когда она может быть проведена, кто может её инициировать, как определяется общественный интерес и как справедливая компенсация предоставляется владельцу.
Согласно закону, экспроприация — это юридический институт, представляющий собой передачу недвижимости из частной собственности в государственную собственность. Недвижимость считается землей, зданиями и другими строительными объектами, и на практике наиболее распространённым является экспроприация земли.
Закон предусматривает, что экспроприация осуществляется исключительно в общественных интересах, на основании решения правительства Республики Сербия с целью строительства инфраструктуры, энергетических объектов, государственных учреждений и аналогичных проектов более широкого социального значения.
Кроме того, закон чётко различает полную и неполную экспроприацию, регулирует сроки принятия решений, возможность подачи апелляции со стороны владельца, а также процедуру определения компенсации — либо по взаимному согласию, либо через суд.
Ниже мы объясняем, как этот закон применяется на практике и какие шаги следует предпринять, если вы владелец недвижимости, находящейся в процессе экспроприации.
Опыт наших клиентов
Я не могу достаточно поблагодарить Стивена и его команду за выдающуюся работу во время экспроприации моей земли. Первоначальная заявка Сербских железных дорог составляла 2 296 090,7 динаров, но благодаря знаниям и настойчивости Стефана им удалось получить итоговую сумму в 4 315 602,75 динаров — разница более чем в 17 000 евро! «Это превзошло мои ожидания, а их профессионализм и преданность делу впечатляют. Я настоятельно рекомендую их услуги всем, кто сталкивается с экспроприацией. — Оливера Булайич
Как выглядит процесс экспроприации?
Перед подачей предложения об экспроприации необходимо доказать наличие общественного интереса. Органом, полномочным определить наличие общественного интереса, является Правительство Республики Сербия, которое обязано принять решение по предложению о определении общественного интереса в течение 90 дней. В течение 30 дней в компетентном суде можно инициировать административный спор против этого решения Правительства.
Процедура экспроприации начинается с подачи предложения об экспроприации уполномоченным лицом, называемым бенефициаром экспроприации. Это может быть Республика Сербия, автономная провинция, местное самоуправление, публичная компания и компания, основанная Республикой Сербия. Это касается административной процедуры.
Процедура экспроприации проводится перед компетентными муниципальными административными органами. Помимо бенефициара экспроприации как предложения, в процедуре также участвует владелец недвижимости, к которой относится экспроприация, как противник предложения.
Если соблюдены все условия, предусмотренные Законом об экспроприации, муниципальный административный орган вынесет решение об экспроприации, к которому владелец имущества имеет право подать апелляцию. Органом, ответственным за рассмотрение жалоб, является Министерство финансов. На практике многие владельцы не знают, когда и как подать жалобу, или есть ли у них вообще основания. В таких случаях адвокаты по экспроприации могут объяснить каждый этап процедуры и своевременно защитить ваши права собственности.
В день, когда решение об экспроприации становится окончательным, владелец экспроприированной собственности меняется, и это называется полной экспроприацией.
Однако экспроприация также может устанавливать сервитут или аренду недвижимости на определённый период, что называется неполной экспроприацией. Такой вид экспроприации может существовать максимум три года и чаще всего создаётся для разведки полезных ископаемых и других ресурсов, добычи песка, гравия, глины и т.д. После истечения этого срока экспроприированный бенефициар обязан вернуть имущество в первоначальное состояние.
В случае, если было подано предложение об экспроприации только одной части земли, владелец недвижимости не имеет экономического интереса в использовании оставшейся части земли, он может потребовать включения этой части в процедуру экспроприации.
Компенсация за экспроприацию земли
A) Разбирательство перед компетентным административным органом
В случае, если жалоба владельца недвижимости не была окончательно решена (если она вообще была заявлена), и решение об экспроприации становится окончательным, проводится процедура определения компенсации за экспроприированное имущество (то есть цены, которую она будет выплачена её прежнему владельцу). Бенефициар экспроприации обязан представить предложение о сумме компенсации за экспроприацию земли. Бенефициар экспроприации делает указанное предложение на основании определённых критериев, таких как оценка стоимости земли Налоговой администрацией и стоимость зданий на земле, определённой экспертами. На этом этапе процесса владельцам недвижимости часто оказывают помощь юристов по экспроприации, чтобы убедиться, что предложение бенефициара по экспроприации справедливо и соответствует закону.
Если владелец недвижимости считает, что цена, предложенная бенефициаром экспроприации, реалистична и справедлива, он достигает соглашения о размере компенсации, что прекращает процедуру, и соглашение приобретает силу исполнительного документа. Это конец экспроприации земли.
Однако чаще всего на практике владелец недвижимости считает, что компенсация, предлагаемая бенефициаром экспроприации, слишком мала, и что её стоимость не была должным образом оценена. В данном случае обычно нет соглашения о компенсации с бенефициаром экспроприации, но этот вопрос решается судом внесудебным процедурой.
B) Бесспорные процессы и экспроприация
Как уже было сказано, процедура в суде вообще не состоится, если бенефициар экспроприации и бывший владелец согласуются о размере компенсации, и этот этап процедуры экспроприации не является обязательным, а происходит только в случае недовольства владельца объекта предложенной ценой. Это судебное разбирательство возбуждается по должности в случае, если соглашение не было достигнуто в установленный законом срок в два месяца с даты окончательного решения об экспроприации. Экспроприация земли и эта процедура, проводимая в суде, являются самой важной частью для бывшего владельца. Судебная практика, касающаяся компенсации за экспроприацию земли, разнообразна и зависит от расположения и других качеств недвижимости.
Этот процесс решает трёхчленная коллегия, состоящая из одного профессионального судьи в качестве председателя палаты и двух мирянских судей. После установления всех соответствующих фактов суд определит объем и форму, то есть размер компенсации. Расходы на процедуру покрывают бенефициар экспроприации, за исключением случаев расходов, вызванных необоснованными действиями бывшего владельца имущества.
Какова рыночная комиссия за экспроприацию?
Наши юристы по экспроприации отметили, и судебная практика показала, что гонорар (цена) за экспроприацию земли зависит от нескольких факторов (местоположение, тип земли, рыночные возможности и т.д.). Из судебной практики можно сделать вывод, что в судебных разбирательствах владельцам присуждается значительно более высокая сумма под предлогом компенсации за экспроприацию по сравнению с первоначально предложенной суммой. Иногда процедура выплачивает вдвое больше, чем первое предложение.
Экспроприация цены
Когда речь идёт о стоимости экспроприации в контексте адвокатских и судебных расходов, это зависит от этапа процедуры и стоимости экспроприированного имущества.
На практике это означает, что стоимость найма адвоката по экспроприации варьируется в зависимости от сложности дела — от того, сколько представлений необходимо составить, сколько слушаний посещает адвокат, подаётся ли апелляция на решение инстанции первой инстанции, а также от размера компенсации за экспроприированную землю.
В любом случае, адвокаты по экспроприации, к которым вы обратитесь, могут предоставить вам приблизительную сумму, и вы сами увидите, сколько стоит каждое судебное дело согласно тарифу адвоката.
Фактическая экспроприация
Всё, что мы написали до сих пор, представляет собой юридически регулируемую процедуру реализации экспроприации, и мы могли бы условно назвать это «легальной экспроприацией». С другой стороны, на практике бывают случаи, когда экспроприация осуществлялась вне юридических норм и предусмотренной процедуры, и эта ситуация называется де-факто экспроприацией.
Например, если дорога была построена над вашим участком без предварительной экспроприации земли, то есть при покупке части участка, необходимой для строительства этой дороги, это фактически является экспроприацией.
В данном случае необходимо инициировать судебное разбирательство для определения компенсации за фактическую экспроприацию, с которой адвокаты по экспроприации могут помочь вам. Плата зависит от нескольких факторов — например, повлияло ли строительство дороги на стоимость недвижимости, в каком проценте дорога занимала частный участок и т.д. Судебная практика в процессах, касающихся фактической экспроприации, разнообразна, но она признаёт тенденцию суда присуждать более высокие суммы для лучшей защиты интересов владельцев частной собственности. Конечно, в случае фактической экспроприации понимается, что компенсация не должна быть ниже рыночной стоимости части недвижимости, которая была узурпирована вне законно проведённой процедуры экспроприации.
Адвокат по экспроприации
Если административный орган подал ходатайство об экспроприации вашего имущества и вы хотите быть уверены в справедливой компенсации, разумный выбор адвоката для представления вашего интереса в этом процессе крайне важен. Кроме того, если в вашем деле произошла фактическая экспроприация, адвокат поможет вам реализовать ваше право на компенсацию за ту часть имущества, которая фактически была экспроприирована.
