1. Введение — Новый закон о легализации 2025 года
К этому моменту вы, должно быть, уже слышали о новом законе, который был принят в срочной процедуре 24 октября 2025 года в Ассамблее Республики Сербия. Термин «закон о легализации» стал широко известным в СМИ (что неудивительно, ведь за последние 30 лет было принято множество законов, пытающихся решить проблему легализации зданий, построенных без соответствующих разрешений), но это не является официальным названием этого закона.
Официальное название закона, опубликованного в Официальном вестнике на следующий день после его принятия, гласит: «Закон о особых условиях регистрации и регистрации прав на недвижимость». Начало подачи заявки (подачи заявок) обозначено как 08.12.2025, то есть 45 дней с даты публикации. Поскольку этот закон касается легализации зданий, построенных без разрешения компетентных органов, упомянутое ранее разговорное название «закон о легализации» лучше описывает его истинную природу, и мы будем называть его Законом ниже.
Закон попытается решить многолетнюю проблему незаконного строительства в Сербии и различные проблемы, с которыми сталкиваются граждане, проживающие в таких объектах, начиная с отсутствия соответствующей инфраструктуры и заканчивая неизбежно возникавшими юридическими вопросами, такими как трудная передача права собственности, снижение стоимости, проблемы в процессе наследования и многое другое. Что фундаментально отличает этот закон от предыдущих законов, связанных с легализацией, заключается в том, что вся процедура будет проходить на цифровой платформе, и не требуется создавать дорогостоящие технические документы для подачи заявления и регистрации прав собственности.
Государственными органами, ответственными за реализацию настоящего Закона, являются Агентство по пространственному планированию и градостроительству Республики Сербия (далее: Агентство) и Республиканское геодезическое управление (далее: Управление). Кроме того, закон гласит, что акт, инициирующий процедуру легализации, называется «Заявлением».
Основываясь на имеющейся у нас информации в этом тексте мы покажем вам доступно и понятно, как должен проходить процесс легализации учреждений в соответствии с новым законом. Автор хотел бы отметить, что этот текст написан в начале ноября 2025 года, когда необходимый устав ещё не принят (который должен точно определить, как будет применяться этот закон), и портал для подачи заявок ещё не запущен, поэтому необходимо ознакомиться с конкретными процедурами при подаче запроса на легализацию учреждения.
Предыдущие замечания – Как получить право собственности на недвижимость в Сербии
Для того чтобы человек мог получить право собственности на недвижимость в Сербии, необходимо иметь действительное правовое основание (договор купли-продажи квартиры/дома, договор дарения, решение о наследовании), на основании которого он будет зарегистрирован как владелец в кадастрском реестре недвижимости. Для того чтобы человек мог полностью реализовать право собственности, то есть распоряжаться недвижимостью (это означает не только продажу, но и залог недвижимости, закладку ипотеки), необходимо быть зарегистрированным владельцем в кадастре недвижимости. Кадастр недвижимости — это общедоступная запись всей недвижимости, расположенной на территории Республики Сербия.
Понимание этих основных понятий и способов приобретения недвижимости, а также важности регистрации в кадастре важно для понимания цели закона, который мы будем рассматривать здесь, а также для понимания, что владельцы незаконных зданий, которые в настоящее время не зарегистрированы в кадастры, получают от легализации этих зданий.
На данном этапе стоит упомянуть, как должен быть построен объект, который будет зарегистрирован в кадастре. Человек, который строит такое здание (предположим, что он также будет владельцем), делает это на земле, предназначенной для него, то есть на строительной участке, зарегистрированной как таковая в кадастре недвижимости. Процедура включает множество этапов и выполнение сложных административных условий, поэтому здесь мы упомянем только, что необходимо получить разрешение на строительство, а после завершения строительства объекта — который соответствует всем условиям, считающим объект законным и безопасным для использования — получается разрешение на проживание.
Все объекты, не построенные вышеуказанным образом, считаются незаконными, и при выполнении определённых условий такие объекты могут быть легализованы в соответствии с новым Законом о легализации объектов.
Незаконное строительство — уголовное преступление
Строительство без разрешения на строительство является уголовным преступлением по Уголовному кодексу. Лицо, являющееся подрядчиком или ответственным лицом юридического лица, являющегося подрядчиком, наказывается лишением свободы от 3 месяцев до 3 лет или штрафом, а инвестор — лишением свободы от 6 месяцев до 5 лет.
Однако, особенно учитывая масштаб незаконного строительства в Сербии, виновные в этих преступлениях в основном не привлекаются к ответственности. Это одна из причин, почему (по некоторым оценкам) в Сербии насчитывается более 4 миллионов незаконных объектов.
Новый закон предусматривает нулевую терпимость ко всем лицам, которые незаконно строят объекты после вступления закона в силу. Похожие положения были предписаны ранее принятыми законами о легализации, и остаётся только неизвестно, будет ли это действительно применено в этот раз или останется просто мертвым буквой на бумаге.
Легализация объектов — список объектов, которые могут быть легализованы в соответствии с законом
Новый закон предусматривает список учреждений, легализация которых будет возможна в соответствии с законом.
Это:
- здания, части здания, то есть специальные части здания, построенные вопреки закону;
- объекты, части объекта, то есть специальные части объекта, которые были построены, то есть работы, выполненные на объекте без получения решения о разрешении на выполнение работ;
- Здания, на которые временное разрешение было выдано до 13 мая 2003 года;
- Здания, построенные в период, когда выдача разрешения на строительство не предписывалась и на которые право собственности не было зарегистрировано в кадастре недвижимости;
- жилых зданий категорий «A» и «B», а также коммерческих зданий, для которых было выдано решение о разрешении на строительство, но к дате вступления в силу настоящего Закона истёк юридический срок получения решения о разрешении на проживание;
- подземные и наземные объекты, то есть инфраструктурные линии, если они являются объектом регистрации в кадастре недвижимости или инфраструктурном кадастры;
- Объекты из записей о выявленных изменениях в недвижимости, которые не зарегистрированы в Кадастры недвижимости;
- здания, зарегистрированные в соответствии с положениями Закона о особых условиях регистрации прав собственности на здания, построенные без разрешения на строительство («Официальный вестник Республики Сербия», No 25/13 и 145/14), и
- Земля под зданием или часть земли на кадастровом участке, на котором построено здание.
Учреждения, которые чаще всего подлежат легализации в соответствии с процедурой, предусмотренной законом, перечислены в пункте 1. Сюда входят многочисленные дома и квартиры, в которых проживают граждане Сербии и которые не зарегистрированы в кадастре недвижимости. Поэтому реализация закона должна позволить легализацию дома, то есть легализацию квартиры, что в некоторых случаях (которые мы перечислим ниже) будет осуществляться бесплатно, то есть бесплатным.
Легализация объектов, построенных в специальных зонах, для легализации которых требуется одобрение компетентного органа, а также объектов, зарегистрированных как собственность Республики Сербия
Легализация объектов, построенных в следующих районах, требует согласия управляющего общественным благам (компетентного государственного органа) или Министерства обороны:
- Объекты были построены во второй зоне защиты общественного блага,
- объекты, занимающие небольшую часть поверхности защитной зоны общественной дороги,
- Объекты, построенные в зоне защиты высоковольтных линий, а также
- Объекты построены в зоне охраны военных комплексов, военных объектов, военных объектов и складов.
Объекты, которые не могут быть легализованы в интересах граждан, то есть объекты, зарегистрированные в собственности Республики Сербия, включают:
- Здания, построенные на государственных землях, которые планируются для организации или строительства общественных объектов в обязательной общественной собственности (например, площади, парки, школы, больницы) согласно планировочному документу, действующему на дату вступления в силу настоящего Закона,
- объекты, построенные в первой зоне охраны природных ценностей и зоне охраны культурных ценностей большого значения и культурных ценностей исключительного значения,
- здания, построенные в другой зоне охраны природных ресурсов, на землях государственной собственности,
- здания, внесённые в Список Всемирного наследия или построенные непосредственно на культурной территории, на общественной водной территории, в железнодорожном поясе, в непосредственной зоне санитарной защиты водоснабжения, а также
- Объекты построены в зоне экспроприации государственной дороги IA — автомагистрали и IM Order — скоростные дороги.
Также важно отметить, что если кто-то владеет меньшим сборным зданием, таким как контейнерные сборные дома, мобильные дома и сборные автомойки, а также здания, которые не были завершены конструктивным образом (например, крыша не завершена) — эти здания не будут зарегистрированы в кадастре недвижимости, а в записях об выявленных изменениях в зданиях, не зарегистрированных в кадастре недвижимости (который, Он также является членом Республиканского геодезического управления.
Регистрация права собственности на здания, легализованные в соответствии с этим законом, в Кадастре недвижимости — примечание о том, что здание зарегистрировано в соответствии с новым законом
Закон предусматривает, что для всех зданий, легализованных этим законом, в кадастре будет внесена запись о приобретении права собственности в соответствии с новым законом.
Причина, по которой нота будет зарегистрирована, заключается в том, что для легализации объекта не потребуется прилагать техническую документацию, необходимую для прикрепления согласно предыдущим законам о легализации. Например, для легализации незаконно построенного здания, согласно предыдущему закону о легализации, было необходимо, среди прочего, представить отчёт о состоянии здания. Сейчас это уже не так. Согласно новому закону, необходимо электронно предоставлять информацию о здании (идентификатор объекта или маркировку объекта на карте, тип здания, площадь, количество этажей, специальные части (если таковые имеются) и подтверждение права на землю и здание (договор купли-продажи, решение о наследовании или передаче и т.д.).
Поскольку, согласно новому закону, при легализации объектов техническая документация не подаётся и не проверяется компетентными органами, нет подтверждения безопасности таких объектов. Именно поэтому в кадастре вносится записка о том, что здание легализовано в соответствии с новым законом, что по сути является предупреждением для потенциальных покупателей такого объекта, что нет никаких гарантий его безопасности.
В подтверждение всего вышеизложенного выступает статья 5 Закона, которая предписывает, что Республика Сербия не гарантирует безопасность и защиту использования здания, зарегистрированного в Кадастре недвижимости по данному Закону. Та же статья предусматривает, что владелец объекта берёт на себя риск использования недвижимости, являющейся объектом регистрации, и ответственность за любой ущерб третьим лицам.
Метод и процедура легализации зданий в соответствии с новым законом
- До начала подачи заявок по Закону (8 декабря 2025 года) все органы местного самоуправления в Сербии обязаны представить Агентству «цифровой план зонирования», содержащий зоны, для которых определены назначения земли и размер взносов на развитие строительных земель. Местные самоуправления обязаны представить этот план в Агентство в течение 60 дней с даты вступления в силу настоящего Закона (с 24.10.2025). Произойдёт ли это на самом деле — покажет время.
На основании этого плана Агентство сможет определить, в какой зоне находится объект, то есть возможна ли легализация такого объекта (например, невозможно легализовать объекты, расположенные в первой зоне охраны сельскохозяйственной собственности) или требуется ли для легализации одобрение компетентного органа. Зоны, где невозможно легализовать объект (эти объекты зарегистрированы в пользу Республики Сербия), то есть зоны, в которых требуется одобрение компетентного органа для легализации объекта, перечислены в предыдущем тексте.
Ещё одной причиной составления планов зонирования и их подачи в агентство является определение платы за легализацию. Плата будет определяться в зависимости от зоны, в которой находится легализируемое учреждение, и будет составлять от 100 до 1000 евро, а в некоторых случаях можно будет легализовать объект бесплатно.
- Набор данных для публичного показа (база данных объектов, подлежащих легализации) – Агентство должно подготовить соответствующую базу данных на основе представленных планов зонирования, спутниковых и других изображений, а также других источников данных. Эта база данных будет создана с целью идентификации объектов (на спутниковых снимках) и определения права собственности на объекты, соответствующие условиям, установленным законом для легализации. С момента публикации набора данных для публичного представления все заинтересованные лица (в первую очередь граждане, желающие легализовать свои квартиры/дома) смогут подавать заявки (запросы) на легализацию, возражения против данных из заявки, доказательства времени строительства объекта (если объект не виден на спутниковых снимках) и другую важную документацию для легализации объекта. Эта база данных должна быть создана не позднее 8 декабря 2025 года, поскольку, согласно закону, срок подачи заявок на легализацию должен начаться именно тогда.
- Подача заявления на легализацию объекта — все заявки, то есть Заявления на легализацию будут подаваться в электронном виде. Ожидается, что заявки будут подаваться в течение 60 дней с даты вступления в силу настоящего Закона, так что, поскольку Закон вступает в силу 08.12.2025, заявки будут доступны до 05.02.2026. Заявка на легализацию подаётся в Агентство и касается одной недвижимости. Однако это также требует оцифровки всех бумажных документов (это в основном касается контрактов и других документов, подтверждающих право на землю и здания). Чтобы документ был оцифрован и признан электронным документом перед государственными органами, недостаточно просто сканировать. Самый простой способ оцифровать документ в соответствии с законом — сделать это у юриста или нотариуса.
- Когда речь идёт о легализации квартиры, то есть коммерческого помещения, расположенного в жилом, коммерческом или коммерческом здании, ситуация следующая: перед регистрацией права собственности на квартиру (или коммерческое помещение) инвестору (или любому другому лицу, имеющему юридический интерес) необходимо подать заявление на регистрацию здания, вместе с которой он может представить исследование геодезических работ, то есть эскиз квартир, не зарегистрированных в кадастре недвижимости (если инвестор неизвестен или недоступен, Приведённое выше исследование и эскиз могут быть представлены любым, кто имеет юридический интерес). После того как Агентство решит, что условия регистрации здания выполнены, условия для принятия решений по запросам на легализацию отдельных частей здания — квартир — выполняются.
- Если объект, подлежащий легализации, не виден на спутниковых снимках (например, из-за растительности или облаков), что часто бывает при легализации дома, владелец такого объекта должен будет подать исследование геодезических работ вместе с заявкой (запросом) на легализацию. Институт определяет правильность исследования, и если нет недостатков, Институт входит в легализованное учреждение в специальном реестре выявленных изменений, не зарегистрированных в кадастры, и направляет уведомление в Агентство. Затем агентство приступает к процессу легализации объекта, как если бы он был виден на записи. Если же Институт обнаружит наличие недостатков в исследовании, он приказывает геодезической организации устранить их в течение восьми дней, то есть уведомляет заявителя (запрос) об устранении недостатков в течение 6 месяцев.
- Когда Агентство определит, что условия регистрации прав собственности на объект, по которому подан запрос на легализацию, выполнены, оно выдаёт сертификат, который будет представлен в Институт (Республиканское геодезическое управление) через электронный счетчик. Когда Агентство выдаёт сертификат о выполнении условий легализации объекта, в этом свидетельстве также содержится решение об удалении существующих записей на объекте, связанных со статусом объекта (если такие записи существуют). Апелляция на подтверждение Агентством не может быть подана, а также не может быть возбуждён административный спор, но иск может инициировать разбирательство в соответствующем суде общей юрисдикции.
- Если процедура легализации успешно завершена, право собственности на здание и землю под ним будет зарегистрировано в пользу заявителя (владельца объекта), и он получит все права владельца объекта, построенного в соответствии с законом, за исключением ограничений, предусмотренных этим Законом (обратите внимание, что здание зарегистрировано в соответствии с этим Законом и Республика Сербия не гарантирует его безопасность).
- После регистрации прав собственности на объект возможно подключить объект к электросети, газовой или системе центрального отопления, водоснабжению и канализации, если существуют технические условия.
Стоимость легализации
Согласно новому закону, цена за легализацию здания, то есть плата, уплачиваемая компетентным органам, определяется в размере взноса на развитие строительных земель, размер которого определяется на основе представленного плана зонирования единицы местного самоуправления.
Несмотря на вышесказанное, если подаётся заявление (запрос) на легализацию семейного жилого дома (легализация дома) или отдельной части здания (легализация квартиры) в жилом или жило-коммерческом здании, для которого инвестор неизвестен или недоступен, цена легализации квартиры, то есть цена легализации дома:
1) в городе Белград:
— в дополнительной зоне: 1 000 евро;
— в первой зоне: 800 евро;
— во второй и третьей зонах: 300 евро;
— в четвёртой зоне: 200 евро;
— в пятой зоне: 150 евро;
— в шестой и второй зонах: 100 евро.
2) в городах с населением более 100 000 человек:
— в дополнительной и первой зоне: 500 евро;
— во второй зоне: 250 евро;
— в третьей зоне: 150 евро;
— в четвёртой и других зонах: 100 евро;
3) В городах и муниципалитетах с населением от 50 000 до 100 000 человек:
— в дополнительной и первой зоне: 300 евро;
— во второй зоне: 200 евро;
— в третьей и других зонах: 100 евро;
4) в муниципалитетах с населением менее 50 000 человек и деревнях: 100 евро.
Если инвестор здания известен и доступен, он платит взнос в размере взноса за развитие земельной земли, и право собственности на квартиры регистрируется в пользу владельца без вознаграждения. Если инвестор не платит сбор, Агентство приносит сертификат о регистрации прав собственности на здание с указанием о том, что сбор не уплачен, а владельцам отдельных квартир выдаются свидетельства о регистрации прав собственности на квартиру без уплаты сбора.
Если проводится легализация складов, складских помещений, хозяйственных и вспомогательных объектов, а также производственных объектов площадью до 500 м², легализация этих объектов бесплатна, а если площадь этих объектов превышает 500 м² , плата оплачивается в размере 10 евро за каждый дополнительный квадратный метр.
Бесплатная легализация здания — заявители на легализацию не платят сбор, если семейное жилое здание (дом) или квартира, используемые заявителем и его семьёй для жилья, легализованы, если заявитель (запрос на легализацию) является лицом с инвалидностью, борцом, одиноким родителем или получателем социальной помощи, либо если это семья с тремя и более детьми.
Все вышеуказанные сборы оплачиваются единовременно, то есть цена легализации фиксирована и оплачивается один раз.
Право собственности на землю, на которой был построен объект для легализации — возможные споры о праве собственности на землю
Если объект находится на земле, принадлежащей другому юридическому или физическому лицу, которое не является владельцем объекта, подлежащего легализации, Агентство должно уведомить заявителя, что условия для легализации не выполнены, и такое учреждение не может быть легализовано. В таком случае агентство поручит заявителю разрешить вопрос о правах собственности на землю перед компетентным органом (судом) в течение 5 лет.
Несмотря на вышесказанное, если на момент строительства объекта, подлежащего легализации, на земле, на которой был возведён объект, существовало юридическое основание, которое прекратило существование после строительства объекта, Агентство при выполнении дополнительных условий может выдать свидетельство о выполнении условий для легализации.
Объекты, построенные на земле в исключительной государственной собственности и в государственной собственности с неопределённой долей — Если объект построен на такой земле (а это не зона, в которой объект не может быть легализован и зарегистрирован в пользу Республики Сербия), Республика геодезического управления в процессе раздела участка определяет площадь участка, на котором построен объект, и регистрирует этот участок в пользу владельца объекта.
Когда кадастровый участок присваивается совместно или принадлежит нескольким лицам, из которых только один является владельцем здания, подлежащего легализации, Институт регистрирует право собственности в пользу владельца здания, при этом остальная часть участка не вносит изменений.
Незаконно построенные здания после вступления закона в силу
Если подано заявление на легализацию объекта, и Агентство установит, что объект не был построен до вступления в силу настоящего Закона, такое учреждение не может быть легализовано. В таком случае применяются положения закона, регулирующие планирование и строительство, и такие объекты должны быть убраны, то есть зарегистрированы в пользу Республики Сербия.
Если лицо после вступления в силу настоящего Закона начинает или завершает строительство объекта (незаконных объектов) без выданного разрешения на строительство, в этом случае применяются положения Закона, регулирующего строительство объекта, а также положения Уголовного кодекса (незаконное строительство является уголовным преступлением).
С целью предотвращения и предотвращения нового незаконного строительства Республиканское геодезическое управление проводит ежегодные обследования и, на основе полученных данных, обновляет данные в записях о выявленных изменениях объектов, не зарегистрированных в Кадастре недвижимости.
Процедуры легализации учреждений, начатых в соответствии с ранее применявшимися законами о легализации
Новый Закон о легализации предусматривает, что с момента вступления в силу Закон о легализации объектов 2015 года теряет силу.
Процедуры, начатые в соответствии с положениями Закона о легализации объектов для объектов, предусмотренных настоящим Законом (в части данного текста, где составлен список объектов, которые могут быть легализованы, вы можете найти список этих объектов), должны быть прекращены в день вступления в силу настоящего Закона.
Заключение
Легализация зданий в Сербии была проблемой уже десятилетиями. Было принято несколько законов, которые не смогли решить суть этой проблемы и предотвратить незаконное строительство.
Что принципиально отличает этот закон от предыдущих, так это то, что запрос на легализацию не содержит технической документации по объекту, гарантирующей его безопасность. Обоснование такого юридического решения отражается в важности легализации зданий и юридической определённости в сделках с недвижимостью, а также в снижении затрат на материалы для легализации зданий. Все здания, легализованные по этому закону, будут иметь запись в кадастре о том, что они зарегистрированы по нему. Закон также предусматривает, что Республика Сербия не гарантирует стабильность таких объектов.
Учитывая всё, что мы указали в этом тексте, мы надеемся, что этот закон будет успешно реализован и что многие граждане, проживающие в нелегализованных зданиях, наконец получат юридическую защиту своей собственности.
Юрист по легализации
Если у вас есть учреждение, которое вы хотите легализовать, или у вас есть вопросы по этому вопросу, не стесняйтесь связаться с юридической фирмой Пекич по электронной почте: [email protected]
Вопросы и ответы
Что происходит, если несколько человек подают заявление на легализацию одного объекта?
— Если более одного человека подаёт заявку на получение одного и того же объекта, Агентство на основании приложенных доказательств выдаёт свидетельство о выполнении условий регистрации, если лицо, являющееся владельцем этого объекта, определено без сомнений. Если невозможно однозначно определить, кто является владельцем объекта, Агентство информирует всех заявителей, что условия регистрации объекта не выполнены, и поручит им решить право собственности в ходе процедуры перед компетентным органом (судом).
Когда будет возможно подать заявление на легализацию?
— Подача заявления на легализацию должна быть разрешена 8 декабря 2025 года, то есть через 45 дней с даты публикации Закона.
Каков крайний срок подачи заявления (запроса) на легализацию?
— Запрос на легализацию должен быть подан до 08.02.2026 (60 дней с 08.12.2025 с момента начала подачи заявок на основании Закона).
Что произойдёт, если я пропущу срок подачи заявления на легализацию?
Если вы пропустите срок подачи заявления на легализацию по обоснованным причинам, запрос может быть подан в течение одного года с момента вступления в силу настоящего закона. Помимо подачи заявки в установленный срок, необходимо предоставить доказательства существования обоснованной причины для неподачи запроса в установленный срок.
Сколько стоит легализация дома площадью 100 м²?
— Стоимость легализации дома зависит от того, в каком местном органе власти находится дом, а также в какой зоне в этом самоуправлении он находится в соответствии с планом зонирования.
