Что такое договор покупки?
Договор купли-продажи — это соглашение между двумя сторонами о передаче права собственности от продавца покупателю, согласно которому покупатель обязан уплатить согласованную цену. Наиболее распространённые договоры купли-продажи связаны с продажей недвижимости, то есть составляется договор купли-продажи; На практике наиболее распространёнными: договор купли-продажи дома, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи участка и договор купли-продажи земли. Договор купли-продажи обычно составляется юристом или юридической фирмой.
Элементы договора купли-продажи
Элементы договора купли-продажи можно разделить на две категории: существенные и вспомогательные элементы. Важные элементы включают те, без которых договор купли-продажи был бы недействительным, то есть Недействительность договора купли-продажи наступит, и это:
- Предмет купли-продажи — договор купли-продажи недвижимости как предмет договора содержит подробное описание недвижимости (квартиры, дома, участка), при этом крайне важно, чтобы он был точно описан, то есть для указания типа недвижимости, номера кадастрового участка, по которому она зарегистрирована, места и адреса, территории и другой информации для индивидуального выбора предмета покупки и продажи и т.д.
- Цена покупки недвижимости — если цена покупки не указана в договоре, последствием становится недействительность договора купли-продажи с определёнными исключениями. Важно отметить, что средства на сумму более 10 000 евро должны выплачиваться через банковский счёт, а не наличными, поскольку выплата сумм более 10 000 евро наличными является правонарушением.
Приложение: Для исполнения договора купли-продажи недвижимости должен содержать пункт, согласно которому продавец разрешает покупателю зарегистрировать право собственности в кадастре недвижимости. Это положение называется clausula intabulandi. Поэтому в кадастре недвижимости регистрируется только недвижимое имущество. Компетентная служба по кадастру недвижимости регистрирует покупателя как владельца недвижимости, когда ему передаётся договор купли-продажи квартиры, дома, участка или другой недвижимости. Право собственности на недвижимость приобретается только путём регистрации в кадастры, то есть Покупатель зарегистрирован как обладатель права собственности на недвижимость. До регистрации в кадастре продавец считается владельцем, независимо от того, что подписан договор купли-продажи. Полезный совет для покупателя — проверить право собственности продавца перед передачей денег и подписанием договора купли-продажи. На сайте Кадастра недвижимости можно проверить право собственности на соответствующую недвижимость, поскольку всё недвижимое имущество зарегистрировано в кадастры.
Помимо самой распространённой формы, которая является договором купли-продажи недвижимости, в экономике широко распространен договор на продажу товаров. В зависимости от того, что приобретается, зависят и договорные положения, важные для отношений между покупателем и продавцом. В любом случае, договор купли-продажи служит для передачи активов продавца покупателю.
В дополнение к вышеуказанным ключевым положениям, без которых договор купли-продажи был бы недействительным, существуют и вторичные элементы договора купли-продажи в экономике, а именно следующие:
- Сроки, место и способ доставки товаров
- Срок, место и способ оплаты товара
- Стоимость доставки
- Качество и количество
- Налоги, сборы и другие расходы
- Документация
- Гарантия
- Переход к риску
- Возможность расторжения договора и последствия этого
- Юрисдикция
Также полезно регулировать, кто будет нести расходы на заключение и реализацию договора купли-продажи. Это, например, гонорар нотариуса за заверение контракта, гонорар за составление договора, взимаемый юристом или юридической фирмой, составившей текст договора. Одной из дополнительных расходов является возможный налог на передачу абсолютных прав, а также возможный налог на прирост капитала, а также сбор, взимаемый компетентной службой кадастра недвижимости за регистрацию прав собственности.
Одним из основных обязательств продавца является передача объекта договора купли-продажи покупателю. Сама передача зависит от обстоятельств, независимо от того, является ли объект договора купли-продажи движимым имуществом или недвижимым. Право собственности на движимое имущество приобретается путем передачи, и это может осуществляться двумя способами:
- физически (передавая субъект контракта «рука об руку»)
- Символическое (например, передача ключей от автомобиля)
Когда речь идёт о договоре купли-продажи недвижимости, из-за характера объекта продажи эта «передача» называется захватом во владение. Полезно, что договор купли-продажи регулирует вопрос о том, когда покупатель вступит во владение недвижимостью, то есть когда он начнёт им пользоваться.
Выселение — это специальное положение договора купли-продажи, которое защищает покупателя от любых обременений, связанных с предметом договора купли-продажи, при котором продавец обязан снять его за свой счёт и несёт за это ответственность. Проще говоря, выселение — это ответственность продавца не продавать квартиру, например, квартиру, а другому человеку, а не закладывать её или что-то подобное.
Недействительность договора купли-продажи недвижимости означает, что он противоречит обязательным нормативным актам, общественному порядку и хорошим обычаям. Такой контракт не имеет юридической силы. Важно отметить, что договор купли-продажи может быть полностью или частично недействительным. В случае абсолютно недействительных контрактов обе стороны обязаны вернуть друг другу всё, что они получили по контракту. Частичная недействительность не означает недействительность всего договора, а лишь определённые положения, которые не являются условием существования договора.
Договор купли-продажи может быть расторгнут, то есть перестать существовать. Один из способов расторжения — по взаимному согласию, когда обе стороны решают выйти из договора по собственной воле. Однако расторжение договора может быть односторонним, например, в случаях, когда одна из сторон не выполнила обязательство. В контракте могут предусматриваться особые условия для расторжения, отличающиеся от юридических требований.
Одним из полезных положений договора является то, какой суд или другое учреждение будет разрешать любые будущие споры. Когда речь идет о договоре купли-продажи земли, квартиры и недвижимости в целом, компетентен суд, на территории которого находится недвижимое имущество. Когда речь идёт о договоре купли-продажи движимого имущества, например, при продаже товаров в экономике, полезно организовать учреждение, которое разрешит спор, а не является судом. Чаще всего это коммерческий арбитраж, поэтому любые будущие споры решаются в арбитражных процедурах, которые проходят гораздо быстрее, чем судебные процедуры, которые жизненно важны в экономике.
Стороны часто пытаются найти пример договора купли-продажи недвижимости в Интернете. Это может навредить интересам договаривающихся сторон, поскольку многие из перечисленных положений могут остаться нерешёнными, или договор купли-продажи может предписывать множество неясных положений. Лучше доверить составление такого сложного контракта опытному юристу, чтобы избежать ненужных ошибок, которые могут привести к серьёзным последствиям.
Этот блог предназначен исключительно для информационных целей, поэтому он не является юридической помощью, поскольку каждая ситуация требует приверженности конкретным обстоятельствам конкретного дела, которые могут отличаться от других.
Автор: адвокат Стефан Пекич, Юридическая фирма Пекич
