Skoro svako se u životu susretne sa nekim segmentom prava koji se odnosi na nepokretnosti. Bilo da iznajmljujete stan, uzimate stan u zakup, da Vam je potrebna legalizacija objekta, da Vas očekuje prodaja nepokretnosti ili kupovina nepokretnosti (stan, kuća, zemlja, plac, vikendica), zaključivanje ugovora o građenju ili da Vam je potrebna pomoć oko ishodovanja dozvole za izgradnju, sve to predstavlja ovu široku oblast prava koja se odnosi na nepokretnosti, a koja u stručnom smislu obuhvata stvarno, obligaciono i druge grane prava. U vezi sa svim tim situacijama Vam pomoć može pružiti advokat za nekretnine.
Sa većim prilivom direktnih stranih investicija i rastućim BDP-om iz godine u godinu, tržište nepokretnosti i građevinska industrija su postale veomo atraktivno ulaganje. Advokatska kancelarija Pekić pruža širok dijapazon pravne pomoći kupcima, prodavcima, investitorima te izvođačima i podizvođačima. Sveobuhvatna pravna pomoć uključuje sastavljanje ugovora o gradnji, ugovora o prodaji, sređivanje nesređenih pravnih odnosa na katatarskim parcelama, kao i zastupanje stranaka u upravnim postupcima u vezi sa građevinskim dozvolama, inspekcijskim nadzorom i javnim zemljišnim knjigama – katastrom nepokretnosti.
Najčešći oblik sa kojim se mnogi susreću je kupovina ili prodaja nepokretnosti, u kom se zaključuje kupoprodajni ugovor i koji overava nadležni javni beležnik (notar) na teritoriji na kojoj se nepokretnost nalazi. Momenat prodaje nepokretnosti je veoma važan jer je ulog veliki, radi se o velikom iznosu novca i obe ugovorne strane žele da se obezbede, da ne budu prevarene.
Kad je u pitanju zaključivanje ugovora o prodaji i kupovini nepokretnosti (stana, kuće, zemlje itd.) , svaka ugovorna strana se pita kako da se zaštitim.
Prodaja nepokretnosti
Kada prodajete nepokretnost važno je da se obezbedite, da budete sigurni da će Vam kupac platiti.
Takvu vrstu obezbeđenja možete dobiti:
- nedavanjem dozvole za upis prava svojine u katastar nepokretnosti pre isplate celokupne kupoprodajne cene;
- uslovljavanje stupanja u posed (korišćenja) kupca prethodnom isplatom cene;
- na drugi način zavisno od konkretnih okolnosti slučaja i interesa ugovornih strana.
Uobičajena je praksa da kupac plaća sve troškove zaključenja ugovora o kupoprodaji, a to uključuje nagradu koju naplaćuje advokat za nekretnine, troškove overe javnog beležnika, porez na prenos apsolutnih prava, taksu za upis prava svojine u katastar nepokretnosti i druge potencijalne troškove. Važno je i ugovoriti da kupac snosi sve ove troškove, jer se nenapisano nužno ne podrazumeva. Zbog toga Vam savet advokata može sačuvati veliki iznos novca.
Kupovina nepokretnosti
Kupovina nepokretnosti zahteva prethodnu sveobuhvatnu proveru nepokretnosti u katastru te proveru prodavca.
Provera nepokretnosti zahteva temeljnu proveru postojećih upisa u katastru nepokretnosti. To podrazumeva proveru da li je prodavac zaista upisani vlasnik nepokretnosti, da li na toj nepokretnosti ima upisanih tereta, odnosno hipoteka, stvarnih i ličnih službenosti (doživotnog plodouživanja), ugovora o doživotnom izdržavanju itd. Svi navedeni tereti onemogućavaju kupca u korišćenju kupljene nepokretnosti i zapravo umnogome smanjuju vrednost nepokretnosti. Ove podatke advokat tumači iz lista nepokretnosti, što znači da je jedna od delatnosti advokata za nekretnine i pribavljanje izvoda iz listova nepokretnosti.
Kada investitor kupuje nepokretnost, bitno je da proveri dozvoljenu izgrađenost na predmetnoj parceli, pre nego što potpiše ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Dozvoljena izgrađenost (spratnost i kvadratura) po detaljnom urbanističkom planu određuje isplativost kupovine, jer investitor kupuje nepokretnost radi izgradnje.
Kad je kupovina nepokretnosti u pitanju, svim kupcima fizičkim licima su u podsvesti prevare sa duplom prodajom stanova koje su se dešavale pre desetak i više godina, u kom slučaju su kupci ostali i bez novca i bez stana. Zbog toga je važno obezbediti se i angažovati advokata za nekretnine da Vam proveri investitora, odnosno prodavca.
Takva provera prodavca podrazumeva proveru i likvidnosti prodavca pravnog lica, tj. investitora. Javno su dostupni podaci da li je račun nekog pravnog lica blokiran zbog neizmirenih dugovanja. Ako je nekom pravnom licu blokiran račun, to predstavlja dodatan rizik za kupca da će uplatiti novac prodavcu, a da prodavac investitor posle zbog dugova neće biti u mogućnosti da završi izgradnju. Provera prodavca podrazumeva i druge provere da se utvrde namere prodavca.
Veliki problem za kupce od investitora su rokovi završetka radova, koji često kasne.
Način da se kupac, koji kupuje od investitora novogradnju, obezbedi je da implementira ugovornu kaznu u kupoprodajni ugovor, tako što će obavezati prodavca da isplati kupcu određeni iznos novca za svakih mesec dana kašnjenja.
Sve ovo i još mnogo toga je nešto što laik možda ne bi primetio, a advokat za nekretnine to uzima kao normalno i svakodnevno.
Dozvole za izgradnju (Pribavljanje građevinskih i ostalih dozvola za nepokretnosti)
Važan segment nepokretnosti je i privredni segment, koji obuhvata ulaganja u nepokretnosti – delatnost građevinskih privrednih društava i investitora. Ova oblast je oduvek bila interesantna delatnost u Srbiji – posebno se ističu Beograd i Novi Sad kao podobno područje za građevinska privredna društva a samim tim i za advokata za nekretnine.
Građevinska delatnost nužno obuhvata niz pravnih radnji i postupaka. To su na primer:
- Zaključuje se ugovor o kupoprodaji zemljišta na kojem će se zidati objekat.
- Podnosi se zahtev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju, što je upravni postupak.
- Sama izgradnja podrazumeva saradnju sa nizom kooperanata, izvođača i podizvođača. Sa njima investitor zaključuje ugovor o građenju. Ugovor o izgradnji sa izvođačima radova i podizvođačima je bitan i u delu koji se odnosi na rokove izvođenja radova. Investitor često garantuje kupcima određeni rok završetka radova, a ispunjenje tok roka često zavisi od izvođača i podizvođača. Dakle, bitno je sa njima ugovoriti rokove, te eventualno propisati ugovorne kazne za nepoštovanje rokova.
- Kada kupuje građevinski materijal, investitor zaključuje kupoprodajni ugovor. Budući da cene građevinskog materijala stalno rastu, važno je da investitor ugovorom fiksira cenu, da može da pravi tačnu računicu isplativosti.
- Ukoliko građevinska inspekcija dođe u kontrolu, advokat za nekretnine Vas može savetovati, sastaviti primedbe na zapisnik o kontroli, zastupati na ročištu povodom kontrole, sastaviti žalbu protiv rešenja građevinske inspekcije i drugo.
- Kada se završe radovi, potrebno je ishodovati upotrebnu dozvolu, upisati objekat u katastar nepokretnosti i drugo.
- Prilikom izgradnje, investitor redovno zaključuje predugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa kupcima budućih stanova, pa kad se stanovi završe zaključuje i ugovor o kupoprodaji stana kojim se prodaja nepokretnosti finalizuje.
Za mnoge vrste radova je potrebna građevinska dozvola, ne samo za izgradnju zgrada, kuća i drugih objekata. Često se postavlja pitanje da li je potrebna građevinska dozvola za ogradu, pregrađivanje zidova unutar stana, pravljenje drugačijeg rasporeda itd. Odgovor na navedeno pitanje zavisi od okolnosti konkretnog slučaja, ali vrlo često je potrebna tzv. mala građevinska dozvola i za manje radove u okviru objekta.
Sve ovo su pravne radnje, zbog čega je advokat za nekretnine nužan svakoj građevinskoj firmi, investitoru, izvođaču i podizvođaču u svakom gradu, čak i ako to nije Beograd ili Novi Sad.
Posredovanje u nepokretnostima (posredovanje u kupovini i prodaji nepokretnosti)
Jedna od velikih delatnosti u vezi se nepokretnostima je i posredovanje odnosno tzv. agencije za nekretnine. Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisuje uslove pod kojima se neko može baviti posredovanjem u nepokretnostima. Dešava se da lica to rade bez licence, ali to nije u skladu sa zakonom. Potrebno je da se agenti zaštite od „zaobilaženja“ a to je da kupac i prodavac zaključe kupoprodajni ugovor a da to ne jave posredniku da izbegnu plaćanje posredničke provizije za agenta. Dodatno, kupci i prodavci, baš kao i agenti za nekretnine imaju određena prava koja im pruža Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti, u čijem ostvarivanju može da im pomogne advokatska kancelarija Pekić.
Overa, porezi i upis prava svojine u katastar kod kupoprodaje nepokretnosti
Zakon o prometu nepokretnosti, često nazivan i kao Zakon o kupoprodaji nepokretnosti, propisuje obavezu da se svaki ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overava tj. zaključuje u vidu solemizovane isprave, te da takvu overu vrši javni beležnik (notar) na području čije delatnosti se nalazi nepokretnost.
Porezi na koje treba obratiti pažnju prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su porez na prenos apsolutnih prava i porez na kapitalne dobitke. Porez na prenos apsolutnih prava se plaća prilikom svakog prometa nepokretnosti, uz određene retke izuzetke, a stopa ovog poreza iznos 2,5% u odnosu na ugovorenu ili tržišnu vrednost prodate nekretnine. Porez na kapitalne dobitke se plaća ukoliko je prodavac bio vlasnik nepokretnosti koja se prodaje kraće od 10 godina. Ukoliko je bio vlasnik kraće od 10 godina, u tom slučaju prodavac kroz prodaju ostvaruje kapitalni dobitak u vidu razlike između cene za koju je pribavio nepokretnosti i cene za koju prodaje i na tu razliku plaća porez po stopi od 15%. Porez na kapitalne dobitke se često previdi prilikom prometa nepokretnosti pa isti iznenadi kupca i prodavca kada dođe vreme da se plati, jer niko nije računao na tu obavezu te nije ugovorio ko će snositi ovaj porez. Redovan porez na imovinu koji se plaća svake godine preuzima kupac, te postaje poreski obveznik, a prodavac prestaje da plaća ovaj porez. Prijave poreskim upravama podnosi javni beležnik, tako da kupac i prodavac ne moraju lično podnositi poreske prijave, nego samo očekuju rešenje.
Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova , skraćeno Zakon o upisu u katastar nepokretnosti, propisuje između ostalog i postupak kojim se vrši upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Od nedavno, notar ima obavezu da svaki kupoprodajni ugovor koji overi dostavi nadležnom katastru radi upisa prava svojine, tako da kupac nema obavezu da samostalno podnosi zahtev katastru. Nadležna služba za katastar nepokretnosti postupa po zahtevu javnog beležnika i donosi rešenje kojim se vrši upis prava svojine u katastar nepokretnosti na ime kupca kao vlasnika.
Advokat za Nekretnine
Naša advokatska kancelarija pruža pravnu pomoć u svim navedenim sferama prava na teritoriji naših najvećih gradova – Beograd i Novi Sad, ali i u opštinama i mestima u blizini ovih gradova.
Ukoliko prodajete ili kupujete nepokretnost, bavite se građevinskom delatnošću ili Vam je posao ili privatni život na drugi način povezan sa nepokretnostima, te imate problem ili Vam je potreban savet, odnosno ako želite da dobijete procenu troškova koje naplaćuje naša kancelarija, obratite nam se i-mejlom na [email protected] ili popunite kontakt obrazac na sajtu ili nam pišite u inbox na Fejsbuk mesindžeru ili Linkedinu.