Skoro svaki ustav demokratske zemlje jemči pravo vlasništva nad stvarima (pravo svojine) svojim građanima. U tom pravilu Ustav Republike Srbije nije izuzetak, te u članu 86. jemči pravo na privatnu svojinu. Međutim, ovo pravo poznaje i određene izuzetke. Jedan od tih izuzetaka je i eksproprijacija kojom ćemo se detaljnije baviti u ovom tekstu.

Šta je eksproprijacija?

Eksproprijacija je pravni institut koji predstavlja prelaz nepokretnosti iz privatne u javnu svojinu. Eksproprijacija u Srbiji je regulisana odredbama posebnog zakona koji se zove Zakon o eksproprijaciji. Nepokretnostima se smatraju zemljišta, zgrade i drugi građevinski objekti. U praksi je najčešća eksproprijacija zemljišta, pa će težište biti na eksproprijaciji zemljišta, iako se i druge nepokretnosti mogu eksproprisati.

Zakon o eksproprijaciji propisuje važne karakteristike eksproprijacije, a prva je da se eksproprijacija obavlja u svrhu ostvarivanja javnog interesa. To znači da postoje određeni razlozi od značaja za širu društvenu zajednicu da predmetna nepokretnost bude u javnoj svojini – najčešće radi izgradnje infrastrukturnih objekata (puteva, železnica, mostova, gasovoda, itd.).

Druga važna karakteristika eksproprijacije jeste da se ona vrši uz pravičnu naknadu, što znači da vlasniku nepokretnosti koja prelazi u javnu svojinu pripada novčana naknada koja ne može biti niža od tržišne cene te nepokretnosti.

Kako izgleda postupak eksproprijacije?

Pre podnošenja predloga za eksproprijaciju neophodno je da se utvrdi postojanje javnog interesa. Organ koji je nadležan da utvrdi postojanje javnog interesa je Vlada Republike Srbije, koja je dužna da po predlogu za utvrđivanje javnog interesa odluči u roku od 90 dana. Protiv ovog rešenja Vlade moguće je u roku od 30 dana pokrenuti upravni spor pred nadležnim sudom.

Postupak eksproprijacije započinje podnošenjem predloga za eksproprijaciju od strane ovlašćenog subjekta koji se naziva korisnik eksproprijacije. To može biti Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave, javno preduzeće i privredno društvo čiji je osnivač Republika Srbija. Reč je o upravnopravnom postupku.

Postupak eksproprijacije se sprovodi pred nadležnim opštinskim organima uprave. Pored korisnika eksproprijacije kao predlagača, u postupku učestvuje i vlasnik nepokretnosti na koju se eksproprijacija odnosi kao protivnik predlagača.

Ukoliko su ispunjeni svi uslovi predviđeni zakonom o eksproprijaciji, opštinski organ uprave će doneti rešenje o eksproprijaciji, na koje vlasnik nepokretnosti ima pravo žalbe. Organ koji je nadležan za rešavanje po žalbi je Ministarstvo finansija.

Danom pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji menja se vlasnik na eksproprisanoj nepokretnosti, i to se naziva potpuna eksproprijacija.

Međutim, eksproprijacijom može i da se ustanovi službenost ili zakup na nepokretnosti na određeno vreme, a to se naziva nepotpuna eksproprijacija. Ovaj vid eksproprijacije može postojati najduže tri godine, a najčešće se uspostavlja radi istraživanja rudnog i drugog bogatstva, vađenja peska, šljunka, gline, itd. Nakon što protekne ovaj rok, korisnik eksproprijacije je dužan nepokretnost da vrati u prvobitno stanje.

U slučaju da je podnet predlog za eksproprijaciju samo jednog dela zemljišta, međutim, vlasnik nepokretnosti nema ekonomskog interesa da koristi preostali deo zemljišta, on može da zahteva da se i taj deo nepokretnosti obuhvati postupkom eksproprijacije.

Naknada za eksproprijaciju zemljišta

A) Postupak pred nadležnim organom uprave

U slučaju da po žalbi vlasnika nepokretnosti ne bude pozitivno rešeno (ukoliko je uopšte izjavljena), te rešenje o eksproprijaciji postane pravnosnažno, sprovodi se postupak utvrđivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost (odnosno, cena koja će za nepokretnost biti isplaćena njenom bivšem vlasniku). Korisnik eksproprijacije u obavezi je da podnese ponudu o visini naknade za eksproprijaciju zemljišta. Korisnik eksproprijacije navedenu ponudu formira na osnovu određenih kriterijuma poput procene vrednosti zemljišta od strane poreske uprave i vrednosti objekata na zemljištu koju određuju veštaci.

U slučaju da vlasnik nepokretnosti smatra da je cena koju je korisnik eksproprijacije ponudio realna i pravična, oni će postići sporazum o visini naknade čime se ovaj postupak okončava a sporazum stiče snagu izvršne isprave. Time se završava eksproprijacija zemljišta.

Ipak, ono što se češće dešava u praksi, jeste da vlasnik nepokretnosti smatra da je naknada koju korisnik eksproprijacije nudi suviše niska, te da njena vrednost nije pravilno procenjena. U tom slučaju najčešće ne dolazi da sporazuma o naknadi sa korisnikom eksproprijacije, već ovo pitanje rešava sud u vanparničnom postupku.

B) Vanparnični postupak i eksproprijacija

Kao što je već navedeno, do postupka pred sudom uopšte neće ni doći ukoliko se korisnik eksproprijacije i bivši vlasnik sporazumeju o visini naknade, te ova faza u postupku eksproprijacije nije obavezna već do nje dolazi isključivo u slučaju nezadovoljstva vlasnika nepokretnosti ponuđenom cenom. Ovaj sudski postupak se pokreće po službenoj dužnosti u slučaju da do sporazuma nije došlo u zakonom predviđenom roku od dva meseca od dana pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji. Eksproprijacija zemljišta i to ovaj postupak koji se vodi pred sudom je najvažniji deo za bivšeg vlasnika. Sudska praksa u pogledu naknada za eksproprijaciju zemljišta je raznolika i zavisi od lokacije i drugih kvaliteta nepokretnosti.

U ovom sudskom postupku odlučuje tročlano veće sastavljeno od jednog profesionalnog sudije kao predsednika veća i dvojice sudija porotnika. Nakon što utvrdi sve relevantne činjenice, sud će rešenjem odrediti obim i oblik, odnosno visinu naknade. Troškove postupka će snositi korisnik eksproprijacije, osim u slučaju troškova koji su prouzrokovani neopravdanim postupcima ranijeg vlasnika nepokretnosti.

Kolika je tržišna naknada za eksproprijaciju?

Sudska praksa je pokazala da naknada (cena) za eksproprijaciju zemljišta zavisi od više faktora (lokacija, vrsta zemljišta, tržišne prilike itd.). Ono što se može u sudskoj praksi zaključiti je da se u sudskim postupcima vlasnicima dosudi znatno viši iznos na ime naknade za eksproprijaciju u odnosu na iznos koji se prvobitno ponudi. Nekad se u postupku dosudi i duplo više u odnosu na prvu ponudu.

Faktička eksproprijacija

Sve što smo do sada napisali predstavlja zakonom regulisanu proceduru realizovanja eksproprijacije, te bismo je uslovno mogli nazvati „pravna eksproprijacija“. S druge strane, u praksi postoje slučajevi kada je eksproprijacija sprovedena mimo pravnih propisa i predviđenog postupka, te ovu situaciju nazivamo faktička eksproprijacija.

Na primer, ukoliko je izgrađen put preko vaše parcele a da nije prethodno sprovedena eksproprijacija zemljišta, odnosno otkupa dela parcele koji je bio neophodan za izgradnju tog puta, u pitanju je faktička eksproprijacija.

U ovom slučaju je neophodno pokrenuti sudski postupak za utvrđivanje naknade za izvršenu faktičku eksproprijaciju. Naknada će zavisiti od više faktora – npr. da li je izgradnja puta uticala na vrednost nekretnine, u kom procentu je put zauzeo privatnu parcelu, itd. Sudska praksa u postupcima povodom faktičke eksproprijacije je raznolika, ali je uviđa tendencija suda da dosuđuju više iznose kako bi se na što bolji način zaštitili interesi vlasnika privatnih poseda. Naravno, i kod faktičke eksproprijacije se podrazumeva da naknada ne bi smela da bude niža od tržišne vrednosti dela nepokretnosti koja je uzurpirana mimo zakonito sprovedenog postupka eksproprijacije.

Advokat za eksproprijaciju 

Ukoliko je organ uprave podneo predlog za eksproprijaciju vaše nepokretnosti i želite da budete sigurni da ćete za to dobiti pravičnu naknadu, pametan izbor advokata koji će vas zastupati u ovom postupku je od ključnog značaja. Osim toga, ukoliko je u vašem slučaju došlo do faktičke eksproprijacije, advokat će vam pomoći da ostvarite svoje pravo na naknadu za deo nepokretnosti koji je faktički eksproprisan.

Advokatska kancelarija Pekić vam stoji na raspolaganju za sve vrste pravnih poslova u ovom postupku – od zastupanja pred organom uprave do zastupanja u sudskom postupku povodom eksproprijacije zemljišta ili druge nepokretnosti. Ukoliko Vas interesuje visina troškova koju naplaćuje naša kancelarija ili ste zainteresovani za zastupanje, možete nam se obratiti putem i- mejl adrese [email protected], ili slanjem poruke na Fejsbuk mesindžeru ili Linkedin-u.