Непокретности

Zakon o Nepokretnosti u Srbiji

Скоро свако се у животу сусретне са неким сегментом права који се односи на непокретности. Било да изнајмљујете стан, узимате стан у закуп, да Вам је потребна легализација објекта, да Вас очекује продаја непокретности или куповина непокретности (стан, кућа, земља, плац, викендица), закључивање уговора о грађењу или да Вам је потребна помоћ око исходовања дозволе за изградњу, све то представља ову широку област права која се односи на непокретности, а која у стручном смислу обухвата стварно, облигационо и друге гране права. У вези са свим тим ситуацијама Вам помоћ може пружити адвокат за некретнине.

Са већим приливом директних страних инвестиција и растућим БДП-ом из године у годину, тржиште непокретности и грађевинска индустрија су постале веомо атрактивно улагање. Адвокатска канцеларија Пекић пружа широк дијапазон правне помоћи купцима, продавцима, инвеститорима те извођачима и подизвођачима. Свеобухватна правна помоћ укључује састављање уговора о градњи, уговора о продаји, сређивање несређених правних односа на кататарским парцелама, као и заступање странака у управним поступцима у вези са грађевинским дозволама, инспекцијским надзором и јавним земљишним књигама – катастром непокретности.

Најчешћи облик са којим се многи сусрећу је куповина или продаја непокретности, у ком се закључује купопродајни уговор и који оверава надлежни јавни бележник (нотар) на територији на којој се непокретност налази. Моменат продаје непокретности је веома важан јер је улог велики, ради се о великом износу новца и обе уговорне стране желе да се обезбеде, да не буду преварене.

Кад је у питању закључивање уговора о продаји и куповини непокретности (стана, куће, земље итд.), свака уговорна страна се пита како да се заштитим.

Продаја непокретности

Када продајете непокретност важно је да се обезбедите, да будете сигурни да ће Вам купац платити.
Такву врсту обезбеђења можете добити:

  • недавањем дозволе за упис права својине у катастар непокретности пре исплате целокупне купопродајне цене;
  • условљавање ступања у посед (коришћења) купца претходном исплатом цене;
  • на други начин зависно од конкретних околности случаја и интереса уговорних страна.

Уобичајена је пракса да купац плаћа све трошкове закључења уговора о купопродаји, а то укључује награду коју наплаћује адвокат за некретнине, трошкове овере јавног бележника, порез на пренос апсолутних права, таксу за упис права својине у катастар непокретности и друге потенцијалне трошкове. Важно је и уговорити да купац сноси све ове трошкове, јер се ненаписано нужно не подразумева. Због тога Вам савет адвоката може сачувати велики износ новца.

Куповина непокретности

Куповина непокретности захтева претходну свеобухватну проверу непокретности у катастру те проверу продавца.

Провера непокретности захтева темељну проверу постојећих уписа у катастру непокретности. То подразумева проверу да ли је продавац заиста уписани власник непокретности, да ли на тој непокретности има уписаних терета, односно хипотека, стварних и личних службености (доживотног плодоуживања), уговора о доживотном издржавању итд. Сви наведени терети онемогућавају купца у коришћењу купљене непокретности и заправо умногоме смањују вредност непокретности. Ове податке адвокат тумачи из листа непокретности, што значи да је једна од делатности адвоката за некретнине и прибављање извода из листова непокретности.

Када инвеститор купује непокретност, битно је да провери дозвољену изграђеност на предметној парцели, пре него што потпише уговор о купопродаји непокретности. Дозвољена изграђеност (спратност и квадратура) по детаљном урбанистичком плану одређује исплативост куповине, јер инвеститор купује непокретност ради изградње.

Кад је куповина непокретности у питању, свим купцима физичким лицима су у подсвести преваре са дуплом продајом станова које су се дешавале пре десетак и више година, у ком случају су купци остали и без новца и без стана. Због тога је важно обезбедити се и ангажовати адвоката за некретнине да Вам провери инвеститора, односно продавца.

Таква провера продавца подразумева проверу и ликвидности продавца правног лица, тј. инвеститора. Јавно су доступни подаци да ли је рачун неког правног лица блокиран због неизмирених дуговања. Ако је неком правном лицу блокиран рачун, то представља додатан ризик за купца да ће уплатити новац продавцу, а да продавац инвеститор после због дугова неће бити у могућности да заврши изградњу. Провера продавца подразумева и друге провере да се утврде намере продавца.

Велики проблем за купце од инвеститора су рокови завршетка радова, који често касне.

Начин да се купац, који купује од инвеститора новоградњу, обезбеди је да имплементира уговорну казну у купопродајни уговор, тако што ће обавезати продавца да исплати купцу одређени износ новца за сваких месец дана кашњења.

Све ово и још много тога је нешто што лаик можда не би приметио, а адвокат за некретнине то узима као нормално и свакодневно.

Дозволе за изградњу (Прибављање грађевинских и осталих дозвола за непокретности)

Важан сегмент непокретности је и привредни сегмент, који обухвата улагања у непокретности - делатност грађевинских привредних друштава и инвеститора. Ова област је одувек била интересантна делатност у Србији - посебно се истичу Београд и Нови Сад као подобно подручје за грађевинска привредна друштва а самим тим и за адвоката за некретнине.

Грађевинска делатност нужно обухвата низ правних радњи и поступака. То су на пример:

  1. Закључује се уговор о купопродаји земљишта на којем ће се зидати објекат.
  2. Подноси се захтев за издавање грађевинске дозволе за изградњу, што је управни поступак.
  3. Сама изградња подразумева сарадњу са низом коопераната, извођача и подизвођача. Са њима инвеститор закључује уговор о грађењу. Уговор о изградњи са извођачима радова и подизвођачима је битан и у делу који се односи на рокове извођења радова. Инвеститор често гарантује купцима одређени рок завршетка радова, а испуњење ток рока често зависи од извођача и подизвођача. Дакле, битно је са њима уговорити рокове, те евентуално прописати уговорне казне за непоштовање рокова.
  4. Када купује грађевински материјал, инвеститор закључује купопродајни уговор. Будући да цене грађевинског материјала стално расту, важно је да инвеститор уговором фиксира цену, да може да прави тачну рачуницу исплативости.
  5. Уколико грађевинска инспекција дође у контролу, адвокат за некретнине Вас може саветовати, саставити примедбе на записник о контроли, заступати на рочишту поводом контроле, саставити жалбу против решења грађевинске инспекције и друго.
  6. Када се заврше радови, потребно је исходовати употребну дозволу, уписати објекат у катастар непокретности и друго.
  7. Приликом изградње, инвеститор редовно закључује предуговор о купопродаји непокретности са купцима будућих станова, па кад се станови заврше закључује и уговор о купопродаји стана којим се продаја непокретности финализује.

За многе врсте радова је потребна грађевинска дозвола, не само за изградњу зграда, кућа и других објеката. Често се поставља питање да ли је потребна грађевинска дозвола за ограду, преграђивање зидова унутар стана, прављење другачијег распореда итд. Одговор на наведено питање зависи од околности конкретног случаја, али врло често је потребна тзв. мала грађевинска дозвола и за мање радове у оквиру објекта.

Све ово су правне радње, због чега је адвокат за некретнине нужан свакој грађевинској фирми, инвеститору, извођачу и подизвођачу у сваком граду, чак и ако то није Београд или Нови Сад.

Посредовање у непокретностима (посредовање у куповини и продаји непокретности)

Једна од великих делатности у вези се непокретностима је и посредовање односно тзв. агенције за некретнине. Закон о посредовању у промету и закупу непокретности прописује услове под којима се неко може бавити посредовањем у непокретностима. Дешава се да лица то раде без лиценце, али то није у складу са законом. Потребно је да се агенти заштите од „заобилажења“ а то је да купац и продавац закључе купопродајни уговор а да то не јаве посреднику да избегну плаћање посредничке провизије за агента. Додатно, купци и продавци, баш као и агенти за некретнине имају одређена права која им пружа Закон о посредовању у промету непокретности, у чијем остваривању може да им помогне адвокатска канцеларија Пекић.

Овера, порези и упис права својине у катастар код купопродаје непокретности

Закон о промету непокретности, често називан и као Закон о купопродаји непокретности, прописује обавезу да се сваки уговор о купопродаји непокретности оверава тј. закључује у виду солемизоване исправе, те да такву оверу врши јавни бележник (нотар) на подручју чије делатности се налази непокретност.

Порези на које треба обратити пажњу приликом закључења уговора о купопродаји непокретности су порез на пренос апсолутних права и порез на капиталне добитке. Порез на пренос апсолутних права се плаћа приликом сваког промета непокретности, уз одређене ретке изузетке, а стопа овог пореза износ 2,5% у односу на уговорену или тржишну вредност продате некретнине. Порез на капиталне добитке се плаћа уколико је продавац био власник непокретности која се продаје краће од 10 година. Уколико је био власник краће од 10 година, у том случају продавац кроз продају остварује капитални добитак у виду разлике између цене за коју је прибавио непокретности и цене за коју продаје и на ту разлику плаћа порез по стопи од 15%. Порез на капиталне добитке се често превиди приликом промета непокретности па исти изненади купца и продавца када дође време да се плати, јер нико није рачунао на ту обавезу те није уговорио ко ће сносити овај порез. Редован порез на имовину који се плаћа сваке године преузима купац, те постаје порески обвезник, а продавац престаје да плаћа овај порез. Пријаве пореским управама подноси јавни бележник, тако да купац и продавац не морају лично подносити пореске пријаве, него само очекују решење.

Закон о поступку уписа у катастар непокретности и водова , скраћено Закон о упису у катастар непокретности, прописује између осталог и поступак којим се врши упис права својине у катастар непокретности. Од недавно, нотар има обавезу да сваки купопродајни уговор који овери достави надлежном катастру ради уписа права својине, тако да купац нема обавезу да самостално подноси захтев катастру. Надлежна служба за катастар непокретности поступа по захтеву јавног бележника и доноси решење којим се врши упис права својине у катастар непокретности на име купца као власника.

Адвокат за Некретнине

Наша адвокатска канцеларија пружа правну помоћ у свим наведеним сферама права на територији наших највећих градова - Београд и Нови Сад, али и у општинама и местима у близини ових градова.

Уколико продајете или купујете непокретност, бавите се грађевинском делатношћу или Вам је посао или приватни живот на други начин повезан са непокретностима, те имате проблем или Вам је потребан савет, односно ако желите да добијете процену трошкова које наплаћује наша канцеларија, обратите нам се и-мејлом на pekic@attorney.rs или попуните контакт образац на сајту или нам пишите у сандуче на Фејсбук месинџеру или Линкедину.