Купопродајни уговор - кључне уговорне одредбе

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Шта је купопродајни уговор?

Уговор о купопродаји представља сагласност између две уговорне стране да право својине пренесе са продавца на купца, при чему је купац у обавези да исплати цену која је уговорена. Најчешћи купопродајни уговори везани су за продају некретнина тј сачињава се уговор о купопродаји непокретности; од којих су у пракси најчешћи: купопродајни уговор за кућу, купопродајни уговор за стан, купопродајни уговор за плац и уговор о купопродаји земљишта. Купопродајни уговор најчешће саставља адвокат односно адвокатска канцеларија.

Елементи купопродајног уговора

Елементи купопродајног уговора се могу поделити у две категорије: битни и споредни елементи. Битни елеметни подразумевају оне без којих би уговор о купопродаји био ништав, тј. наступила би ништавост уговора о купопродаји, а то су:

  1. Предмет купопродаје – уговор о купопродаји непокретности као предмет уговора садржи детаљно описану непокретност (стан, кућу, плац), при чему је од велике важности да се иста прецизно опише тј. да се наведе која врста непокретности је у питању, број катастарске парцеле под којим је непокретност заведена, место и адреса непокретности, површина и друге информације да се предмет купопродаје индивидуализује итд.
  1. Купопродајна цена непокретности – Уколико купопродајна цена није наведена у уговору, последица је ништавост уговора о купопродаји уз одређене изузетке. Важно је напоменути да се новчана средства, за износе веће од 10.000 евра, морају исплаћивати преко рачуна у банци, а не у готовини јер исплата износа већег од 10.000 евра у готовини представља прекршај.

Додатак: Уговор о купопродаји непокретности, да би се спровео, мора да садржи клаузулу по којој продавац дозвољава купцу упис права својине у катастар непокретности. Та одредба се назива цлаусула интабуланди. Дакле, само непокретна имовина се уписује у катастар непокретности. Надлежна служба за катастар непокретности уписује купца као власника непокретности, када јој се преда купопродајни уговор за стан, кућу, плац или другу непокретност. Право својине на непокретности се стиче тек уписом у катастар, тј. купац се уписује као носилац права својине над непокретности. До уписа у катастар, продавац се сматра власником, без обзира што постоји потписан уговор о купопродаји. Користан савет за купца је да пре предаје новца и потписивања уговора о купопродаји провери власништво продавца. На сајту катастра непокретности је могућа провера власништва на предметној непокретности, јер се сва непокретна имовина уписује у катастар.

Поред најчешћег облика, што је уговор о купопродаји непокретности, у привреди је уобичајен уговор о купопродаји робе. У зависности од тога шта се купује зависе и уговорне одредбе које су битне за однос између купца и продавца. У сваком случају, купопродајни уговор служи да имовина продавца пређе на купца.

Поред наведених кључних одредби без којих би уговор о купопродаји био ништав, постоје и споредни елементи купопродајног уговора у привреди и то следећи:

  1. Рок, место и начин предаја робе
  2. Рок, место и начин плаћања робе
  3. Трошкови испоруке
  4. Квалитет и квантитет
  5. Порези, таксе и други трошкови
  6. Документација
  7. Гаранција
  8. Прелаз ризика
  9. Могућност раскида уговора и последице истог
  10. Судска надлежност

Уговором је корисно регулисати и ко ће сносити трошкове закључења и спровођења уговора о купопродаји. То је на пример такса јавног бележника за оверу уговора, награда за састављање уговора коју наплаћује адвокат или адвокатска канцеларија, која је саставила текст уговора. Један од споредних трошкова је и евентуални порез на пренос апсолутних права, те евентуални порез на капитални добитак, као и таксу коју наплаћује надлежна служба за катастар непокретности за упис права својине.

Једна од основних обавеза продавца је да предмет уговора о купопродаји преда купцу. Сама предаја зависи од околности да ли је предмет уговора о купопродаји покретна ствар или се ради о непокретности. Право својине на покретним стварима се стиче предајом, а то се може извршити на два начина:

  1. физички (предајом предмета уговора из “руке у руку”)
  2. симболично (на пример предаја кључева од аутомобила)

Када је у питању уговор о купопродаји непокретности, због природе предмета купопродаје, ова „предаја“ се назива ступање у посед. Корисно је да купопродајни уговор регулише питање када ће купац ступити у посед непокретности, тј. када ће почети да је користи.

Евикција је посебна одредба уговора о купопродаји која штити купца од било које врсте терета над предметом купопродајног уговора, при чему је продавац дужан да исти уклони о свом трошку и за то одговара. Једноставно речено, евикција представља одговорност продавца да није предмет купопродаје, нпр. стан, већ продао неком другом, да га није ставио под хипотеку или нешто слично.

Ништавост уговора о купопродаји некретнине подразумева да је уговор противан императивним прописима, јавном поретку и добрим обичајима. Такав уговор нема правно дејство. Важно је напоменути да уговор о купопродаји може да буде апсолутно или делимично ништав. Код апсоулутно ништавих уговора обе уговорне стране дужне су да врате једна другој све што су примиле на основу уговора. Делимична ништавост не подразумева ништавост целокупног уговора, већ само одређених одредби, које нису услов постојања уговора.

Купопродајни уговор може да се раскине тј. да престане да постоји. Један од начина раскида јесте споразумни раскид, кад обе уговорне стране својом слободном вољом одлуче да одустану од уговора. Међутим, раскид уговора може да буде и једностран и то у случајевима на пример када једна уговорна страна не изврши неку своју обавезу. Уговором се могу прописати посебни услови за раскид уговора, различити у односу на законске услове.

Једна од корисних одредби уговора је и који суд или друга институција ће решити евентуални будући спор. Кад је у питању уговор о купопродаји земљишта, стана и уопште непокретности надлежан је суд на чијем подручју се непокретна имовина налази. Кад је у питању купопродајни уговор за покретне ствари, нпр. купопродају робе у привреди, корисно је уговорити институцију која ће решавати спор а која није суд. Најчешће је то трговинска арбитража, па се евентуални будући спор решава у арбитражном поступку, који је пуно бржи него судски поступак, а што је есенцијално у привреди.

Странке често покушавају да пронађу пример уговора о купопродаји непокретности на интернету. Наведено може бити штетно по интересе уговорних страна јер многе поменуте одредбе могу остати нерешене или купопродајни уговор може прописати пуно нејасних одредби. Састављање једног овако комплексног уговора је најбоље препустити искусном адвокату, како би се избегле непотребне грешке које би можда довеле до озбиљних последица.

Овај блог служи искључиво у информативне сврхе, па не представља правну помоћ, јер свака ситуација захтева посвећеност конкретним околностима појединачног предмета, који може бити различит од других.

За правну помоћ, кројену по вашој мери, обратите се адвокатској канцеларији Пекић на адресу: pekic@attorney.rs

Аутор: адвокат Стефан Пекић, адвокатска канцеларија Пекић