Скоро сваки устав демократске земље јемчи право власништва над стварима (право својине) својим грађанима. У том правилу Устав Републике Србије није изузетак, те у члану 86. јемчи право на приватну својину. Међутим, ово право познаје и одређене изузетке. Један од тих изузетака је и експропријација којом ћемо се детаљније бавити у овом тексту.
Шта је експропријација?
Експропријација је правни институт који представља прелаз непокретности из приватне у јавну својину. Експропријација у Србији је регулисана одредбама посебног закона који се зове Закон о експропријацији. Непокретностима се сматрају земљишта, зграде и други грађевински објекти. У пракси је најчешћа експропријација земљишта, па ће тежиште бити на експропријацији земљишта, иако се и друге непокретности могу експроприсати.
Закон о експропријацији прописује важне карактеристике експропријације, а прва је да се експропријација обавља у сврху остваривања јавног интереса. То значи да постоје одређени разлози од значаја за ширу друштвену заједницу да предметна непокретност буде у јавној својини – најчешће ради изградње инфраструктуралних објеката (путева, железница, мостова, гасовода, итд.).
Друга важна карактеристика експропријације јесте да се она врши уз правичну накнаду, што значи да власнику непокретности која прелази у јавну својину припада новчана накнада која не може бити нижа од тржишне цене те непокретности.
Како изгледа поступак експропријације?
Пре подношења предлога за експропријацију неопходно је да се утврди постојање јавног интереса. Орган који је надлежан да утврди постојање јавног интереса је Влада Републике Србије, која је дужна да по предлогу за утврђивање јавног интереса одлучи у року од 90 дана. Против овог решења Владе могуће је у року од 30 дана покренути управни спор пред надлежним судом.
Поступак експропријације започиње подношeњем предлога за експропријацију од стране овлашћеног субјекта који се назива корисник експропријације. То може бити Република Србија, аутономна покрајина, јединица локалне самоуправе, јавно предузеће и привредно друштво чији је оснивач Република Србија. Реч је о управноправном поступку.
Поступак експропријације се спроводи пред надлежним општинским органима управе. Поред корисника експропријације као предлагача, у поступку учествује и власник непокретности на коју се експропријација односи као противник предлагача.
Уколико су испуњени сви услови предвиђени законом о експропријацији, општински орган управе ће донети решење о експропријацији, на које власник непокретности има право жалбе. Орган који је надлежан за решавање по жалби је Министарство финансија.
Даном правноснажности решења о експропријацији мења се власник на експроприсаној непокретности, и то се назива потпуна експропријација.
Међутим, експропријацијом може и да се установи службеност или закуп на непокретности на одређено време, а то се назива непотпуна експропријација. Овај вид експропријације може постојати најдуже три године, а најчешће се успоставља ради истраживања рудног и другог богатства, вађења песка, шљунка, глине, итд. Након што протекне овај рок, корисник експропријације је дужан непокретност да врати у првобитно стање.
У случају да је поднет предлог за експропријацију само једног дела земљишта, међутим, власник непокретности нема економског интереса да користи преостали део земљишта, он може да захтева да се и тај део непокретности обухвати поступком експропријације.
Накнада за експропријацију земљишта
А) Поступак пред надлежним органом управе
У случају да по жалби власника непокретности не буде позитивно решено (уколико је уопште изјављена), те решење о експропријацији постане правноснажно, спроводи се поступак утврђивања накнаде за експроприсану непокретност (односно, цена која ће за непокретност бити исплаћена њеном бившем власнику). Корисник експропријације у обавези је да поднесе понуду о висини накнаде за експропријацију земљишта. Корисник експропријације наведену понуду формира на основу одређених критеријума попут процене вредности земљишта од стране пореске управе и вредности објеката на земљишту коју одређују вештаци.
У случају да власник непокретности сматра да је цена коју је корисник експропријације понудио реална и правична, они ће постићи споразум о висини накнаде чиме се овај поступак окончава а споразум стиче снагу извршне исправе. Тиме се завршава експропријација земљишта.
Ипак, оно што се чешће дешава у пракси, јесте да власник непокретности сматра да је накнада коју корисник експропријације нуди сувише ниска, те да њена вредност није правилно процењена. У том случају најчешће не долази да споразума о накнади са корисником експропријације, већ ово питање решава суд у ванпарничном поступку.
Б) Ванпарнични поступак и експропријација
Као што је већ наведено, до поступка пред судом уопште неће ни доћи уколико се корисник експропријације и бивши власник споразумеју о висини накнаде, те ова фаза у поступку експропријације није обавезна већ до ње долази искључиво у случају незадовољства власника непокретноти понуђеном ценом. Овај судски поступак се покреће по службеној дужности у случају да до споразума није дошло у законом предвиђеном року од два месеца oд дана правноснажности решења о експропријацији. Експропријација земљишта и то овај поступак који се води пред судом је најважнији део за бившег власника. Судска пракса у погледу накнада за експропријацију земљишта је разнолика и зависи од локације и других квалитета непокретности.
У овом судском поступку одлучује трочлано веће састављено од једног професионалног судије као председника већа и двојице судија поротника. Након што утврди све релевантне чињенице, суд ће решењем одредити обим и облик, односно висину накнаде. Трошкове поступка ће сносити корисник експропријације, осим у случају трошкова који су проузроковани неоправданим поступцима ранијег власника непокретности.
Колика је тржишна накнада за експропријацију?
Судска пракса је показала да накнада (цена) за експропријацију земљишта зависи од више фактора (локација, врста земљишта, тржишне прилике итд.). Оно што се може у судској пракси закључити је да се, у судским поступцима, власницима досуди знатно виши износ на име накнаде за експропријацију у односу на износ који се првобитно понуди. Некад се у поступку досуди и дупло више у односу на прву понуду.
Фактичка експропријација
Све што смо до сада написали представља законом регулисану процедуру реализовања експропријације, те бисмо је условно могли назвати „правна експропријација“. С друге стране, у пракси постоје случајеви када је експропријација спроведена мимо правних прописа и предвиђеног поступка, те ову ситуацију називамо фактичка експропријација.
На пример, уколико је изграђен пут преко ваше парцеле а да није претходно спроведена експропријација земљишта, односно откупа дела парцеле који је био неопходан за изградњу тог пута, у питању је фактичка експропријација.
У овом случају је неопходно покренути судски поступак за утврђивање накнаде за извршену фактичку експропријацију. Накнада ће зависити од више фактора – нпр. да ли је изградња пута утицала на вредност некретнине, у ком проценту је пут заузео приватну парцелу, итд. Судска пракса у поступцима поводом фактичке експропријације је разнолика, али је увиђа тенденција суда да досуђују више износе како би се на што бољи начин заштитили интереси власника приватних поседа. Наравно, и код фактичке експропријације се подразумева да накнада не би смела да буде нижа од тржишне вредности дела непокретности која је узурпирана мимо законито спроведеног поступка експропријације.
Адвокат за експропријацију
Уколико је орган управе поднео предлог за експропријацију ваше непокретности и желите да будете сигурни да ћете за то добити правичну накнаду, паметан избор адвоката који ће вас заступати у овом поступку је од кључног значаја. Осим тога, уколико је у вашем случају дошло до фактичке експропријације, адвокат ће вам помоћи да остварите своје право на накнаду за део непокретности који је фактички експроприсан.
Адвокатска канцеларија Пекић вам стоји на располагању за све врсте правних послова у овом поступку – од заступања пред органом управе до заступања у судском поступку поводом експропријације земљишта или друге непокретности. Уколико Вас интересује висина трошкова коју наплаћује наша канцеларија или сте заинтересовани за заступање, можете нам се обратити путем и-мејл адресе [email protected], или слањем поруке на Фејсбук месинџеру или Линкедин-у.
