Скоро сваки устав демократске земље, укључујући и Устав Републике Србије, јемчи право власништва над стварима (право својине) својим грађанима – уз пар изузетака, међу којима се налази и експропријација.
У овом тексту, наши адвокати за експропријацију објашњавају шта је експропријација, како се спроводи поступак експропријације у Србији, и на који начин власници непокретности могу остварити правичну накнаду.
Закон о експропријацији
Према закону, експропријација је правни институт који представља прелаз непокретности из приватне у јавну својину. Непокретностима се сматрају земљишта, зграде и други грађевински објекти, а у пракси је најчешћа експропријација земљишта.
Према закону, експропријација је правни институт који представља прелаз непокретности из приватне у јавну својину. Непокретностима се сматрају земљишта, зграде и други грађевински објекти, а у пракси је најчешћа експропријација земљишта.
Закон предвиђа да се експропријација спроводи искључиво у јавном интересу, на основу решења које доноси Влада Републике Србије, и то за потребе изградње инфраструктуре, енергетских објеката, јавних установа и сличних пројеката од ширег друштвеног значаја.
Такође, Закон јасно разликује потпуну и непотпуну експропријацију, уређује рокове за доношење одлука, могућност жалбе власника, као и поступак утврђивања накнаде - било споразумно, било путем суда.
У наставку текста објашњавамо како се овај закон примењује у пракси и које кораке треба да предузмете ако сте власник непокретности која се налази у поступку експропријације.
Искуство нашег клијента
Не могу довољно да се захвалим Стефану и његовом тиму за изванредан рад током експропријације мог земљишта. Почетна понуда Железнице Србије била је 2.296.090,7 динара, али захваљујући Стефановом знању и упорности, успели су да обезбеде коначну суму од 4.315.602,75 динара — разлика већа од 17.000 евра! Овај резултат је превазишао моја очекивања, а њихов професионализам и посвећеност су заиста импресивни. Топло препоручујем њихове услуге свима који се суочавају са експропријацијом. - Оливера Булајић
Како изгледа поступак експропријације?
Пре подношења предлога за експропријацију неопходно је да се утврди постојање јавног интереса. Орган који је надлежан да утврди постојање јавног интереса је Влада Републике Србије, која је дужна да по предлогу за утврђивање јавног интереса одлучи у року од 90 дана. Против овог решења Владе могуће је у року од 30 дана покренути управни спор пред надлежним судом.
Поступак експропријације започиње подношeњем предлога за експропријацију од стране овлашћеног субјекта који се назива корисник експропријације. То може бити Република Србија, аутономна покрајина, јединица локалне самоуправе, јавно предузеће и привредно друштво чији је оснивач Република Србија. Реч је о управноправном поступку.
Поступак експропријације се спроводи пред надлежним општинским органима управе. Поред корисника експропријације као предлагача, у поступку учествује и власник непокретности на коју се експропријација односи као противник предлагача.
Уколико су испуњени сви услови предвиђени законом о експропријацији, општински орган управе ће донети решење о експропријацији, на које власник непокретности има право жалбе. Орган који је надлежан за решавање по жалби је Министарство финансија. У пракси, многи власници нису сигурни када и како да уложе жалбу или да ли уопште имају основ. У таквим ситуацијама адвокати за експропријацију могу да објасне сваки корак поступка и помогну да се благовремено заштите ваша имовинска права.
Даном правноснажности решења о експропријацији мења се власник на експроприсаној непокретности, и то се назива потпуна експропријација.
Међутим, експропријацијом може и да се установи службеност или закуп на непокретности на одређено време, а то се назива непотпуна експропријација. Овај вид експропријације може постојати најдуже три године, а најчешће се успоставља ради истраживања рудног и другог богатства, вађења песка, шљунка, глине, итд. Након што протекне овај рок, корисник експропријације је дужан непокретност да врати у првобитно стање.
У случају да је поднет предлог за експропријацију само једног дела земљишта, међутим, власник непокретности нема економског интереса да користи преостали део земљишта, он може да захтева да се и тај део непокретности обухвати поступком експропријације.
Накнада за експропријацију земљишта
А) Поступак пред надлежним органом управе
У случају да по жалби власника непокретности не буде позитивно решено (уколико је уопште изјављена), те решење о експропријацији постане правноснажно, спроводи се поступак утврђивања накнаде за експроприсану непокретност (односно, цена која ће за непокретност бити исплаћена њеном бившем власнику). Корисник експропријације у обавези је да поднесе понуду о висини накнаде за експропријацију земљишта. Корисник експропријације наведену понуду формира на основу одређених критеријума попут процене вредности земљишта од стране пореске управе и вредности објеката на земљишту коју одређују вештаци. У овој фази поступка власницима непокретности често помажу адвокати за експропријацију, како би се осигурало да понуда корисника експропријације буде правична и у складу са законом.
У случају да власник непокретности сматра да је цена коју је корисник експропријације понудио реална и правична, они ће постићи споразум о висини накнаде чиме се овај поступак окончава а споразум стиче снагу извршне исправе. Тиме се завршава експропријација земљишта.
Ипак, оно што се чешће дешава у пракси, јесте да власник непокретности сматра да је накнада коју корисник експропријације нуди сувише ниска, те да њена вредност није правилно процењена. У том случају најчешће не долази да споразума о накнади са корисником експропријације, већ ово питање решава суд у ванпарничном поступку.
Б) Ванпарнични поступак и експропријација
Као што је већ наведено, до поступка пред судом уопште неће ни доћи уколико се корисник експропријације и бивши власник споразумеју о висини накнаде, те ова фаза у поступку експропријације није обавезна већ до ње долази искључиво у случају незадовољства власника непокретноти понуђеном ценом. Овај судски поступак се покреће по службеној дужности у случају да до споразума није дошло у законом предвиђеном року од два месеца oд дана правноснажности решења о експропријацији. Експропријација земљишта и то овај поступак који се води пред судом је најважнији део за бившег власника. Судска пракса у погледу накнада за експропријацију земљишта је разнолика и зависи од локације и других квалитета непокретности.
У овом судском поступку одлучује трочлано веће састављено од једног професионалног судије као председника већа и двојице судија поротника. Након што утврди све релевантне чињенице, суд ће решењем одредити обим и облик, односно висину накнаде. Трошкове поступка ће сносити корисник експропријације, осим у случају трошкова који су проузроковани неоправданим поступцима ранијег власника непокретности.
Колика је тржишна накнада за експропријацију?
Наши адвокати за експропријацију су приметили, а и судска пракса је показала, да накнада (цена) за експропријацију земљишта зависи од више фактора (локација, врста земљишта, тржишне прилике итд.). Оно што се може у судској пракси закључити је да се у судским поступцима власницима досуди знатно виши износ на име накнаде за експропријацију у односу на износ који се првобитно понуди. Некад се у поступку досуди и дупло више у односу на прву понуду.
Експропријација цена
Када је реч о цени експропријације у контексту адвокатских и судских трошкова, она зависи од фазе поступка и вредности експроприсане непокретности.
У пракси то значи да трошкови ангажовања адвоката за експропријацију варирају у зависности од сложености случаја - од тога колико поднесака је потребно саставити, на колико рочишта адвокат присуствује, да ли се улаже жалба на одлуку првостепеног органа, као и од висине накнаде за експроприсано земљиште.
У сваком случају, адвокати за експропријацију које контактирате вам могу дати оквиран износ, а можете и сами да погледате колико кошта која правна радња у складу са Адвокатском тарифом.
Фактичка експропријација
Све што смо до сада написали представља законом регулисану процедуру реализовања експропријације, те бисмо је условно могли назвати правна експропријација. С друге стране, у пракси постоје случајеви када је експропријација спроведена мимо правних прописа и предвиђеног поступка, те ову ситуацију називамо фактичка експропријација.
На пример, уколико је изграђен пут преко ваше парцеле а да није претходно спроведена експропријација земљишта, односно откупа дела парцеле који је био неопходан за изградњу тог пута, у питању је фактичка експропријација.
У овом случају је неопходно покренути судски поступак за утврђивање накнаде за извршену фактичку експропријацију, са чим вам могу помоћи адвокати за експропријацију. Накнада ће зависити од више фактора – нпр. да ли је изградња пута утицала на вредност некретнине, у ком проценту је пут заузео приватну парцелу, итд. Судска пракса у поступцима поводом фактичке експропријације је разнолика, али је увиђа тенденција суда да досуђују више износе како би се на што бољи начин заштитили интереси власника приватних поседа.
Адвокат за експропријацију
Уколико је орган управе поднео предлог за експропријацију ваше непокретности и желите да будете сигурни да ћете за то добити правичну накнаду, паметан избор адвоката који ће вас заступати у овом поступку је од кључног значаја. Осим тога, уколико је у вашем случају дошло до фактичке експропријације, адвокат ће вам помоћи да остварите своје право на накнаду за део непокретности који је фактички експроприсан.
